遇到违法强拆，律师教你用好这三招，一样可以争取高额补偿！，这样的“拆违”有问题，被征收人千万别上当！

一、遇到违法强拆，律师教你用好这三招，一样可以争取高额补偿！

在各地征地拆迁中，违法强拆的事件屡见不鲜。因为违法强拆，很多被拆迁人费尽心血建造的“家”，在没有得到合理补偿的情况下，顷刻之间就变为一堆瓦砾。那么面对违法强拆，我们究竟该如何应对呢?今天征地拆迁律师就来给你最强应对指南。

一、强拆之前：未雨绸缪、提前打好预防针

1、保持敏锐嗅觉，预测强拆风险。

违法强拆的发生并不是没有任何征兆的，在事发之前，我们还是要有一定的预见性，可以通过拆迁方的言行和态度察觉出一丝端倪，有效预测出拆迁方是否会对我们的房屋进行强拆，提前做好防范准备。

比如，拆迁方的补偿报价和我们预期的报价差距太大，且对方态度强硬，无法再平和的进行谈判了;再或者，周边其他的邻居都已经签订了协议，陆陆续续搬走了，这种情况下，我们的房屋就会有被强拆的风险了。

2、收集征收文件，方便后期维权。

在得知要征地拆迁的时候，我们首先要做的就是收集政府发布的各类公告、文件，并且确认征收主体以及征收的程序是否合法。除此之外，还要保存好房屋产权相关的手续、证件等原件，有必要的话也可以保留几份副本，甚至存放在不同的地方，为日后维权做好准备，防患未然。

3、提前转移贵重物品，对屋外屋内拍照录像留证。

我们屋内的财产往往会因为政府强拆而被损坏，但由于具体损失数额的举证责任分配不明确，这部分损失往往很难追偿。所以在预见到可能被强拆的时候，我们一定要提前将家中的贵重物品进行转移。并对自己的房屋状况，房屋周围以及屋内陈设进行拍照录像。以备日后拆迁人突然袭击来不及保存能证明房屋及财物的相关证据。

4、坚决守房，防止偷拆。

如果已经预料到自己的房屋会被强拆，请务必放下手上一切其他的事情，确保24小时有人在家中守候。这么做，一方面是为了尽量可以阻止强拆的发生或在强拆已经发生时保留第一手证据;另一方面，是为了防止拆迁方趁家中无人，突然而至，进行“偷拆”。

实践中，一部分被拆迁人由于危机意识不强，结果遭遇“偷拆”，为后续的取证和维权造成了很大的困难。

二、强拆之时：理智面对、及时取证

1、确认强拆依据，不暴力抗拆。

在遭遇强拆时，我们一定要保持理智，保护好家人以及自己的人身安全，不要暴力抗拆，这有可能危及自己安全或者触犯刑法，拆迁方就怕找不到理由抓你，所以一定不要自投罗网。

此时我们要做的就是，确认此次强拆行为的主体是谁，询问对方是否携带强拆的书面依据。然后采用语言方式阻止对方强拆或者拖延时间，切忌采用暴力的方式阻止，以防在日后维权过程中处于被动状态。

2、不管警察来不来，坚决报警。

有些被拆迁人认为政府和警方都是一伙的，报警肯定是没用的。其实不是这样的，不管警察来不来，我们都需要第一时间报警，最好多报几次，拨打报警电话时还需要用手机进行录音。报警一方面可以固定房屋被强拆的证据，证明房屋在什么时间遭遇到了强拆。另一方面，我们可以通过法律手段向警方施加压力，要求他们尽快破案，揪出强拆者，避免房屋被强拆却找不到违法强拆人的情况。

3、找证人，做好取证工作。

如果强拆已经无法阻止，那我们需要及时选取安全位置对强拆现场进行摄影摄像取证，注意一定要录到强拆指挥者的画面。还可以找到强拆现场的邻居或路人录取证言，为后边的维权收集好证据。

三、强拆之后：亡羊补牢，为时不晚

1、把握时机，通过法律途径积极维权。

目前解决强拆案件最有效的方法就是提起诉讼，通过法律途径进行维权。一旦强拆已经发生，就无法挽回了，此时只有通过法律手段维权才能尽可能地弥补损失。而维权讲究是时机，抓住最佳的维权时机，结果往往可以事半功倍。

2、对于强拆造成的合法财产损失可以要求赔偿。

《中华人民共和国行政强制法》第八条明确规定：“公民、法人或者其他组织因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。”所以，当我们因为违法强拆而遭受财产损失时，一定要及时通过法律途径，进行追偿。

最后，拆迁律师团提醒您：

遇到拆迁时，我们最好可以根据拆迁项目的进展情况，及时与律师沟通，随时掌握强拆发生的可能性。在面临违法强拆时，应该首先要确保自己的人身安全，切记“维权不违法”，理性平和的拿起法律武器维护自己的合法权益，将维权的方法回归到法律上来。

二、“拆二代”人同命不同，房子比邻居大，却因人口少，补偿少数百万

房屋拆迁时，我们通常会遇到两种计算方式，一种是按照房屋面积计算补偿，另一种是按照户口计算人头费。其实不管如何补偿，最根本的要求是合理合法，各地制定的安置补偿方案也应该尽可能的科学。

但是，四川某地的罗先生就遇到了这样不合理的补偿。

城中村改造，人均只给安置45平!罗先生算账后发现，要少拿325万补偿款

罗先生老家最近在实施城中村改造，当地安置补偿方案规定，户口在当地的，每人可获得45平方安置房，多出来的面积每平按照1000元给予货币补偿。乍一看还觉得挺划算的，每个人头都能直接分45平房子，家里要是人口多一点，能直接分几百平，但对于人口少的家庭，就显得不那么公平了。

罗先生家房屋面积340平，户口本上只有他和妻子两个人，按照当地的安置补偿方案，只能获得九十平的安置房以及二十五万货币补偿。

因为属于城中村，周边都已经开发出来了，且经济发展情况较好，房价已经达到了13000-15000。

罗先生算了一笔账，取中间价14000来计算的话，除开安置的90平，还有250平房屋，价值350万，减去25万的补偿款，还有高达325万的补偿差距。“少领几万问题不大，但这一下少了300多万，还是挺心疼的，接受不了”，罗先生觉得当地城中村改造执行一刀切补偿政策，让他家拆迁吃了“大亏”。

邻居6口人安置了270平，罗先生2口人360平房屋只安置90平，公平吗?

而罗先生邻居家的情况则大不相同。邻居房屋面积只有126平，但家中户口本上确有六个人。凭借人口数量众多的优势，算下来邻居能直接拿到270平的安置房，相当于比原来还多领了144平，多领部分价值201.6万。邻居开开心心的签了协议搬走了。

看着邻居拆迁暴富，想想自己拆迁变穷，罗先生内心是五味杂陈啊。

罗先生纳闷了，同一个拆迁项目，房子结构，装修，建造时间也都差不多，拆别人一百多平的房子能拿两百多平，拆自己三百多平的房子却只能获得一百来平的房子，这算什么道理?

但当地安置补偿方案又确实是这么规定的，还清清楚楚的盖了县政府的章，这可怎么办?看着周边人口多，房屋面积小的邻居们一个个签了字搬走了，罗先生心里越发不是滋味了。难道仅仅是因为户口本上没那么多人，就活该享受这种不公平的待遇吗?同样的拆迁项目，别人的房子越拆越大，我的房子越拆越小，这是否公平?不论房子实际面积多少，简单粗暴地按人头给面积，这种方案是否科学?

怀着心中的疑问，罗先生咨询了拆迁律师。

不论按什么方式补偿，城中村改造补偿安置比例不得低于1:1

根据罗先生的描述和提供的征收补偿方案，拆迁律师作出分析和判断：目前给出的补偿是极其不合理的。

按照当地安置补偿方案，拆340房屋，只能分90平房子及25万现金。简单来看，分的90平安置房我们按照一比一产权置换来计算，还剩250平方合法房屋未得到合理的补偿;如果选择货币补偿的方式，则应该参考周边房价。可当地按货币补偿每平1000元，远远低于周边房价，客观上直接降低了被征收人原有生活水平。

仅仅一墙之隔，邻居拆迁暴富，他拆迁变穷。这是不合理的。

因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

而罗先生当地属于城中村，已经纳入了城市规划范围，补偿应参考国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，也应该获得不低于周边房价的补偿。因此可以得出结论，罗先生的补偿不仅不合理，而且距离合理的补偿还有三百多万的差距，差距明显且巨大。

再者，咱们国家对于征地拆迁早就有原则性的规定，即“长远生计有保障，原有生活水平不降低”。如何保证被拆迁人的生活水平不降低?“拆一还一”是最基本的要求。

拆了咱们的房子，如果给咱们分配安置房，那至少要达到原本房屋的面积;如果给咱们货币，那至少要在周边买得起同等面积的房屋。结合罗先生的情况来看，拆340平的房子，只能得到107平，明显不符合咱们国家的基本政策。

已经盖章的征收文件，确定了补偿标准，是否可以推翻?

问题来了，当地出具的征收文件明确规定了补偿方式和标准，且上面还有县政府的盖章，表面上看，属于“合法文件”。这种情况下，罗先生的补偿还有机会提高吗?

当然可以提高。

目前，罗先生当地的拆迁项目只是进行到初期阶段，拆迁方只来谈过两次补偿事宜。拆迁方常年负责当地拆迁项目，对于目前给出的补偿是否合理，明显是心里有数的。如果罗先生不接受目前的补偿，可以拒绝签字，继续谈判。

如果谈不拢，拆迁方坚持不予提高补偿。那么咱们还是可以走法律途径救济，可以针对安置补偿方案提起行政复议，或者提起行政诉讼，通过以打促谈的方式提高补偿。

同时，拆迁律师在这里提醒大家，罗先生遭遇到的这种一刀切补偿安置方案可能也发生在您身边。如果补偿不合理，不要一味的妥协退让，只要和法定的征收原则相违背，咱们拆迁户可以依法维权，提高补偿。

三、这样的“拆违”有问题，被征收人千万别上当！

拆迁时，对补偿不满意，你接下来可能遇到的就是拆迁方的拆违了!这在拆迁实践中时有发生，我们通常也叫它“突击拆违”：被拆迁人如果乖乖配合拆迁方的要求，房子就是合法建筑，能拿到(标准由拆迁方说了算的)补偿;如果被拆迁人拒绝签字，那房子就会莫名其妙变成违建，很快被强制拆除掉。

拆迁拆迁律师今天就为大家分析，这种拆违式拆迁中该如何破解。

招数一 未经任何严格认定，就给你的房子“戴”一顶违建的帽子

拆迁律师团此前给大家科普过，违建的认定和拆除是有一整套法定流程的，不是说拆就能拆的。

如果还没经过调查询问和现场调查，拆迁方就要求被拆迁人自行拆除违建，或直接对被拆迁人房屋实施强拆的，明显存在程序违法，被拆迁人一定要积极提出异议，并马上启动权利救济程序。

另外，对于行政机关组织进行现场调查和问询的，被拆迁人一定要机智配合，不要直接将调查人员拒之门外。但被拆迁人要注意，一定要谨慎回答执法人员问询的问题，最后在相关调查问询笔录上签字时，要先确认记录内容真实无误，否则除非执法人员愿意修改，不然不要签字。

招数二 拆违程序“缺斤少两”，没走完流程，侵犯了被拆迁人救济权利

经过一系列调查勘验工作后，如果行政机关认定被拆迁人房屋是违建的，在作出处罚决定前，还须得书面告知被拆迁人其认定违建的事实、理由和依据，并告知被拆迁人享有陈述、申辩、听证等救济权利。这次书面告知，是法律为被拆迁人留下的缓冲空间。

相关部门忽视法律规定、罔顾法定程序，未履行告知义务就直接作出处罚决定甚至强制执行的，明显是违法拆违，被拆迁人有权拒绝。被拆迁人可以主动参与到违建查处中，在相应的阶段适时行使自己的陈述、申辩和听证权利，并进一步取证，通过复议或诉讼途径维护自己的权利。

招数三 边查边拆，作出处罚决定的同时进行强制执除，让你惊慌失措

经过听证程序后，行政机关仍对房屋作出相关处罚决定的，自这时起到合法强拆发生前，还需经过两个重要阶段，其一是送达相关处罚决定文书，限期当事人自行拆除;其二是被拆迁人没有启动法律救济程序，又未自行拆除的，行政机关要对当事人进行催告。

经过这两个重要阶段，在被拆迁人未启动复议或诉讼程序维权的情况下，行政机关才能作出强制执行决定，制作强制执行决定文书，正式启动最后的强制执行程序。

实践中如果有拆迁方忽视程序规定，未作出限拆决定、未经过催告程序，也未尊重被拆迁人的法律救济权利，直接同步作出处罚决定并实施强拆的，属于程序违法，被拆迁人可以通过复议或诉讼途径维权。

拆迁方以拆违形式威逼被拆迁人妥协搬迁，或相关部门在提高执法效率的同时忽略了程序正义，这些都是实践中出现混乱的违法拆违的重要原因。但被拆迁人要明白的是，查处违建也需要“以事实为依据、以法律为准绳”，且违建查处并不是一个单方行为，被拆迁人依法享有诸多救济权利。

拆迁律师提醒各位被拆迁人，当查违拆违出现时，被拆迁人不要害怕，更不要抱着逃避心态拒绝配合，被拆迁人要积极参与到违建的认定处理程序中去，自己关注自己在每个阶段享有的救济权利，主动行使。

即使房子最终真的依法被认定为违建，也不代表被拆迁人就彻底失去了获得拆迁补偿的权利，补偿的有无和多少，依赖于被拆迁人在整个拆迁过程中取证和维权工作的进行情况。

四、强拆的五大预兆，您都了解吗？

最近频频收到拆迁户们向我们寻求帮助，称房屋即将被强拆了非常不安该怎么办才好。今天律师结合收到的咨询，为大家总结了最常见的五种强拆预兆。如果即将拆迁的您遇到这五种情况，就要提高警惕了，您的房屋很有可能要被强拆了!

预兆一：步步紧逼，频繁谈判逼妥协

为了让拆迁户们能尽早签字，拆迁方不惜想尽办法隔三差五地来和您谈判。一开始可能还是好言相劝：早签字，早选房，后选可比先选的房差得多了。对于一些不坚定的拆迁户，听到这也就心动签字了。几次下来，如果您还是没有签字，拆迁方会把您当成眼中钉，换种谈判策略：再不签字，小心不拆你的房，一分钱你也得不到!频繁谈判之后，很多拆迁方便丧失了耐心，走上了强拆的道路。

首先您要明白，只要您的房屋在征地红线范围内，那么拆迁方是不能随便就决定不拆您的房的。其次，之所以频繁交涉，大多是拆迁进度所迫，因而我们要抓住谈判的机会提高补偿，而不是干耗着什么也不做。

预兆二：巧舌如簧，骗出老宅再签协议

最近还见到一种常见的强拆情形是闭口不谈拆迁最终的补偿，只是让拆迁户签《临时过渡安置协议》，协议中约定的是让拆迁户们先搬出去住，每个月对租房补贴。声称补偿标准还没定，日后标准出来了再签最终的协议。

在律师看来，这个协议目的很明确，就是缓兵之计，让拆迁户搬走，拆您的房!《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条明确规定实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。这里指的是补偿协议签订好了才能搬迁。那么现在过渡安置协议明显是和先补偿后搬迁的原则是相悖的。

拆迁户们看清楚了，这样的临时协议，不能签!

预兆三：暴力威胁，断水断电等方式扰乱生活

今天采取断水断电的暴力方式逼签，明天就能挖您的房前屋后，这是强拆最常见的预兆之一。此时拆迁方已经不想再和您多做交涉，通过采取不合理的手段闹得您鸡犬不宁。如果您还不妥协签字，拆迁方可就不会再等待了，说不定哪天就强拆了。

预兆四：先拆别家，用行动预兆强拆

最直接的强拆预兆就是，拆迁方不屑于和您多做纠缠，直接拿别家开刀，等到别家都拆完了，自然就会轮到您家。收到这样的求助，我们通常会告诉拆迁户，再去找拆迁方最后谈一次，摸清拆迁方的底线。如果还是谈不拢，对于强拆过程进行拍照录像，从强拆之日起我们就可以提起法律程序维权。

越是嚣张的拆迁方，咱们越是不能着急，冷静思考。拆迁方是否完全不愿提高补偿了?是否也不给机会谈判了?如果是这样，那么也没有必要再耗下去，及时拿起法律途径维权，通过法律来武装自己。

预兆五：最后通牒，下文件开始计算倒计时。

强拆之前往往会收到一系列文件，对于国有土地上的房屋会收到《征收补偿决定书》，对于集体土地上的房屋或者土地会收到《责令交出土地决定》。收到这两份当中的其中一份文件，千万不要拒收，也不要置之不理。

这是拆迁方下达的最后通牒，从文件收到之日起，就已经开始计算维权时效了，如果您还是按兵不动，那么在6个月后拆迁方将会进行合法的强拆。那个时候再想找律师提高补偿，可就没那么容易了。

现实生活中，强拆的预兆可能不止文中所列的这五种。拆迁程序多而杂，我们要提高警觉，多了解拆迁知识，及时发觉强拆的前兆，对您的财产进行拍照录像保存证据。遇到即将被强拆，或者已经违法强拆了，一定要在时效内寻求专业法律帮助。

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来源：中国法院网-遇到违法强拆，律师教你用好这三招，一样可以争取高额补偿！，违法强拆怎么赔

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文章编辑：陶语
内容审核：赵雪玲律师

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