商业拆迁和政府拆迁哪个好，商业拆迁和政府拆迁的区别

更新时间:2025-12-08 14:10 发布:2024-09-27 18:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：商业拆迁和政府拆迁的区别，一、拆迁主体不同顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。而政府拆迁，是由地方政府主导，依据地方政策进行。二、拆迁目的不同商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的

一、政府拆迁与商业拆迁有什么差别

法律分析：政府拆迁与商业拆迁的差别有：政府拆迁签订的是行政合同，商业拆迁签订的是民商事合同；政府拆迁由地方政府主导，商业拆迁由商业人员主导；政府拆迁以公共利益需要为目的，商业拆迁以盈利开发为目的；政府拆迁涉及范围较广，商业拆迁特定性较强。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、商业拆迁和政府拆迁的区别

一、拆迁主体不同顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。而政府拆迁，是由地方政府主导，依据地方政策进行。二、拆迁目的不同商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。而政府拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。三、拆迁范围不同商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而政府征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。四、拆迁意愿不同商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。而政府拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。还有一点是：政府拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但事实上政府拆迁给予的拆迁补偿普遍偏低。从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。五、救济方式不同商业拆迁签订的是民商事合同。所以，在商业拆迁中引发的纠纷，可进行仲裁、提起民事诉讼等手段解决。而政府拆迁是行政合同，救济手段是复议，或提行政诉讼等。二者依据的法律和行为手段都有所不同，被拆迁人要有所区分。

一、城市房屋拆迁补偿方式

1、货币补偿；

货币补偿作为主要方式。其原因：

一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；

二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；

三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；

四是更好地体现立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。

2、产权调换；

产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

拆迁人取得拆迁许可证后至强制拆迁房屋，一般分为四个阶段：区、县房地局将拆迁许可证的有关内容向被拆迁人及房屋承租人公告，就补偿安置的方案进行协商，达不成安置协议时交由区、县房地局裁决和启动行政或司法强制拆迁程序。

上述强制拆迁的程序存在两个缺陷，应相应予以完善。

其一，对于被拆迁人或者房屋承租人了解拆迁法规、政策的知情权未予保护，导致有的被拆迁人或者房屋承租人不敢轻易签订拆迁补偿协议；即使最终签订了拆迁补偿协议，亦不一定属于有利于自己的补偿方案，一旦被拆迁人或者房屋承租人进一步了解政策、法律，便有一种受到欺骗的感觉。由此导致的拆迁矛盾上升，拆迁人具有一定的责任。因此，立法应明确拆迁人具有向被拆迁人或者房屋承租人全面释明拆迁法规、政策的义务，对被拆迁人或者房屋承租人具有的知情权给予有效的保护。

其二，拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人协商不成后缺少调解程序，故需要进一步完善。当被拆迁人或者房屋承租人难以接受或者不能接受安置方案时，应当让第三方介入，尽可能平和地进行调解。如果当被拆迁人或者房屋承租人提出异议时，拆迁人即申请由政府进行裁决，继而运用政府的强制力予以执行。

由于政府行政的权力介入过早，具有不尊重被拆迁人或者房屋承租人提出异议之嫌。所以在协商程序后应该设立一个专门的缓冲调解程序，由一个没有利害关系的第三方对拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人进行调解，促使双方在公平、公正、互谅、互让原则下达成调解协议，努力扭转动辄运用政府力量解决拆迁矛盾的被动局面。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

三、商业拆迁和政府拆迁哪个好

1、各有各的好处。第一种区别：商业拆迁和政府拆迁的征收主体不同政府拆迁，如其名一样，征收主体是县市级以上的政府，政府主体；而该商业拆迁的征收主体则是开发商，民事主体。第二个区别：商业拆迁和政府拆迁的征收程序不同。商业拆迁过程比较简单，由开发商与房屋所有权的主体人协商达成补偿协议，在获得土地使用权后便可以进行施工开发。

2、而政府拆迁的过程则复杂一些，时间耗费也会久一些：政府方面需要进行实地调查后写申请材料，再由国务院和省级政府进行审批；获得征地申请后，县或者市人民政府作出“征收公告”及《征收补偿方案》，接下来还要听取群众的意见；要有明确的《房屋评估报告》；取得被征收方完全认同房屋征收补偿决定后，签订《征收补偿安置协议》因为，政府拆迁所涉及的土地较大，为了群众的权益，征收程序要公平公正，所以流程很慢，有些需要好几年才能完成。

商业拆迁和政府拆迁的征收补偿标准有什么不同？

1、商业拆迁的补偿款是在法律规定的最低标准以上算的，开发商和房屋所有权的人协商，被拆迁者可根据实际情况提出自己的要求。所以，商业拆迁能拿到多少补偿要根据个人情况来定，并没有明确的标准。不过，商业拆迁中地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善，拿到的补偿也就越高。

2、政府拆迁补偿则根据法律标准定，一个地区计算标准一致，一般根据人口或者房屋面积来进行补偿。以及需要参考的各种条款，包括不但仅限于《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》和地方省市政府制定的征收法规一般称作“某某房屋征收补偿实施细则、某某征收与补偿条例”。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第三章补偿

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。