想提高征收补偿做好这10件事很重要！，违法暴力强拆频发，刑罚难道对强拆者不管用么？

一、想提高征收补偿做好这10件事很重要！

如何提高征收补偿，是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题，也可以说是唯一需要关心的问题。

就我国现阶段的法律而言，尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来，被征收人所能努力争取的，只能是尽可能的获取公平、合理、满意的补偿，为今后的生活奠定坚实的物质基础。

本文，圣运律师结合多年代理案件的实践经验，为您总结10件最重要的事情。

都做到了，征收补偿想不提高都难。

1、家庭成员团结、和睦是基础

不夸张的讲，征地拆迁维权战役首先是对被征收人一家家庭团结、和睦状况的检验。

就圣运律师的经验而言，团结、和睦、铁板一块、配合默契的家庭，其补偿的提升幅度普遍较大。

家庭成员之间对涉案房屋、土地的权利明晰，自己人之间不存在悬而未决的继承、分家析产争议，确保征收方无从利用其矛盾来加以挑拨离间、各个击破，此其一也;家庭成员之间彼此绝对信任，为维权目标的实现而“舍小家为大家”，甚至在维权行动步骤上不分彼此，一体联动，此其二也。

谨举一例：在本所资深征收维权律师梁红丽代理的一起北京的案件中，被征收人一家70多平方米的房屋竟有多达六七个房本，即每人享有的房屋面积仅在10平方米左右。

而在征收补偿的谈判中，这些家庭成员却完全实践了上述要求，密切与律师配合。

最终“化整为零”，获取了难得一见的极高数额补偿。

倘若这家人相互之间缺乏信任、联动，而是互相防着、盯着，那么最终的补偿结果就不可能实现。

2、确保涉案土地、房屋权利依法确定

这是很重要的一点。

实践中，征收方惯用“以拆违代拆迁”的手段来对被征收人实施逼迁、强拆，其问题根源就在于涉案房屋本身存在权利瑕疵、破绽而被征收方充分利用。

出于复杂的历史与客观原因，许多房屋特别是农村的房屋存在“无证”“少证”的状态，这就为日后面临征收时的补偿纠纷埋下了伏笔。

老话讲“功夫在棋外”，如将征收拆迁比喻为一盘棋局，那么其功夫也同样应当下在棋局本身之外，即在征地拆迁尚未来临之时通过各种法律途径为自己的土地、房屋确权，并获取不动产权属证书。

如果在确权操作中遇到困难，完全可以向征收维权一样及时聘请专业律师帮助处理。

实践中还有一种情况，即“被征收人”本身不是涉案房屋的权利人，既不是所有权人又不是承租人，而仅是实际居住、使用人。

此种情况下的补偿权益实现将变得异常艰难，很多事情即使专业律师介入也很难扭转局面。

需要的，同样是“被征收人”在征收开始前有效确立自己的补偿权利人资格、地位，后面的维权、协商才有开启的依据。

3、聘请专业征收维权律师介入

律师费有收5万的，有收10万的，有的甚至会更高。

但与最终为被征收人争取到的补偿提升数额相比，五万十万很可能只是个零头。

抛开钱的问题，剩下的就是理念问题和行动问题。

理念上，要充分认识到专业律师与普通群众之间在对法律知识、技能运用上的巨大差距。

法律，绝不是任何一个被征收人临时抱佛脚看上几本法律书就能有效掌握、运用的。

案件代理中最怕的，就是那种一瓶子不满、半瓶子咣当的被征收人。

行动上，被征收人需要聘请的是专业征收维权律师，而不是地方上的律师，或者代理其他类型案件的“万金油”律师。

实践中，曾有被征收人辗转找到了全国知名的著名律师陈旭，结果陈旭律师在了解了案件情况后向被征收人推荐了杨圣运律师。

这就叫“术业有专攻”，在征地拆迁维权这件事上，请好“专科大夫”非常重要。

4、聘请律师必须趁早

光是请律师还不够，还必须尽早请律师。

早到什么时候呢，一言以蔽之，凭主观感觉：当被征收人察觉到涉案征收项目可能存在补偿偏低、达不到自己的心理底线时，就应当考虑委托专业律师代理案件了。

实践中个案的情况千差万别，我们不想“忽悠”被征收人一定要在某个程序、环节到来时就委托律师，比如征收决定、征收补偿决定、征地公告等等。

关键问题在于，如果项目刚刚启动，被征收人就通过与“一线”征拆人员的接触而有了不好的感觉，比如发现了涉案项目的很多信息不公开、不透明，疑似存在违法点，或是冒出了逼迁的各种苗头，此时委托律师的时机就已然成熟。

有一点是肯定的，绝不要一直拖延，直到征收补偿决定、责令交地决定下达甚至房屋已遭强拆、协议已遭逼签后才想起来委托律师。

委托律师的理想时段是一个动态的，可调节的区间，但通常的原则是：要在房屋没拆，协议没签时委托!!!一旦签了、拆了，不是说不能委托了，而是说律师代理的难度就会显著加大，维权的效果就有可能受到影响。

5、集中注意力于自身，别管别人

这点是特别有提示价值的。

实践中，总是有一些奇奇怪怪的原因会左右、影响被征收人的依法维权决心，比如街坊、邻居、亲戚、朋友、领导的态度。

有的被征收人坚信“枪打出头鸟”的老理儿，认为自己在面临征收这种大事时一定不能当那个出头鸟，率先聘请律师走法律途径维权，而是要按兵不动，随着“大流”走，最后就一定不会吃亏。

殊不知，这种思想往往正中征收方的下怀。

因为在征收开始后，征收方会通过其庞大的行政资源来有意识地调动一些被征收人“为其所用”——带头签订补偿协议领取早搬奖励，并积极游说其他被征收人跟着一起签，一起搬。

所谓“大流”，往往是政府人为制造出来的，被征收人若轻易选择“跟着走”，其结果往往就只会是大家一起吃亏。

圣运所的资深征收维权律师马丽芬曾有一句“名言”：别人怎么着了，跟你有关系么?须知，征收补偿最终拿的是自己的，其高低与否要看自己的现实期待、需要，而不是与旁人比较所得出的结果。

别人拿了10万元，你也拿了10万元，这就叫公平、合理么?其前提在于，你家和别人家，情况真的一样么?

需要强调的是，上述“领导”的介入，其实质属于司法解释中明文规定的“株连式拆迁”，是严重的征收违法行为之一。

一言以蔽之，征收维权是被征收人自己家的事情，碍不着您单位领导的事，更与您是不是党员、是不是事业编、是不是识大体顾大局无关。

试问，党员、事业编就没有获取公平、合理补偿的权利了么?

6、放弃一些途径的执著，跟着律师的建议走

被征收人群体对一些途径的执著，有时是超乎想象的。

圣运律师李顺华曾对此比喻道：一些途径就像是一种药，没准能有些疗效，但却总是被过量服用，最终变成了毒药。

实践中很多被征收人在委托了专业律师之后，仍然对此道念念不忘，整天吵吵着要走一些途径，甚至要求律师给准备材料。

圣运律师对此问题有必要再次给出明确、清晰的答案：一些途径无法解决征收维权问题。

它最多只能是起到辅助的推动作用，其前提也是专业征收维权律师建议的情况下。

换言之，如果您委托的律师没有建议您去跑去走无谓的途径，那么您就千万不要多此一举、画蛇添足去在这上面来回折腾。

真实情况是，一旦您委托了律师，您就是律师的客户、“上帝”了，有些话律师就不好意思也不适合与您明说了。

小编无所谓，为了您维权行动的最终成功，不怕得罪人。

此类有偏执型人格障碍的情形，是最不利于维权的，预防针一定要打在前面!

7、守房、守地是第一要务

通常情况下，被征收人都不会在补偿数额严重偏低的情况下随意签订补偿协议，这点法律常识即使是不聘请律师一般人也是具备的。

然而积极守房、守地这件事，却还是有很多被征收人在实践中容易忽略。

他们的问题在于高估了政府依法行政的法治意识，认为没到强拆那步呢政府就不敢强拆。

无数惨痛的教训告诉我们，在面对巨大的征收利益时，没有什么是强势的征收方所不敢干的。

因此，自征收项目启动之时，被征收人就要牢固树立守房、守地的意识，将所谓误拆、偷拆、帮拆的可能性降到最低。

须知，只要房屋屹立不倒，征收维权的主动权就牢牢的掌握在被征收人的手中，被征收人就拥有与征收方博弈、协商、谈判的最有力筹码。

至于具体该如何守房、守地，有哪些实用的方法、技巧，这是被征收人可以咨询自己委托的律师的事情，也是需要被征收人自己展现意志与智慧的方面。

我们所见过的最牛的当事人，围墙头天夜里被人推倒了，第二天白天居然就又盖起来了。

至少在心理层面，他已然占了上风。

8、不断提升维权基本技能

比如说，要会用微信、微博;会使用office办公软件，会接收发送电子邮件，会用智能手机清晰地拍照，能够对重要的谈话、通话进行录音……这些事儿看似零碎，但却是征收维权战役中十分重要的技术保障。

实践中，大量的被征收人来自于较偏远、闭塞的农村，对上述这些事物不甚了解，甚至根本不会用，这就给当事人与律师之间的沟通配合制造了巨大的障碍，更不利于当事人积极收集证据。

一个行之有效的解决办法是：请被征收人年轻的儿子、女儿或其他青年亲属出面，代为与律师沟通。

但这再怎么说也是多了一道手，并不方便。

因此，如果当事人有征收维权需要的可能，那么不妨从现在开始多问问自己的儿子、女儿，上述那些事情该怎么弄?技多不压身，学会用这些高科技装备，总是没坏处的。

9、切实提升办理维权事宜的准确度

接着上面讲，仅仅能熟练运用这些高科技方式传递信息还是不够的。

被征收人还必须确保传递信息的准确、及时。

实践中，很多被征收人总是由于各种原因发错东西、写错内容从而导致返工，这是应当竭力避免的情况。

一言以蔽之，征收维权需要当事人与律师双方的精密、准确、严谨行动，才有可能收到良好的效果。

一切马虎病，绝对犯不得。

杜绝出现此类纰漏的一个行之有效的办法是，加强与自己的维权律师的沟通、联系。

沟通得多了，即使出现问题也能够及时被发现及时加以处置，而不至于耽误事儿。

10、始终保持良好心态，不急不躁

征收维权的全过程很可能旷日持久历时数年，其间可能面临的困难、挫折不一而足，难以列举，有的甚至完全预料不到(比如突入其来的违法暴力强拆，没有事先通知、预告这一说)。

无论如何，被征收人都要保持自身良好、稳定的心态，始终以积极的态度与律师配合，开展一切维权步骤。

须知，一旦被征收人心理上顶不住了，律师再有本事也会使不上劲，毕竟维权的发起权掌握在被征收人手中，被征收人退缩、放弃了，律师也没办法继续坚持。

关于心态问题，建议大家关注一下江苏法院十大典型案例之一：如皋市金属冷拉型材公司诉政府违法强拆一案，代理律师杨圣运、刘博韬。

案件中的当事人韩女士，为广大被征收人树立了这方面的榜样。

圣运律师想在此提示大家的是，今天很困难，明天更困难，后天很美好。

与征收维权律师联手，我们一定不会圣运天的晚上选择放弃，一定能见到后天灿烂的朝阳!

二、征地拆迁中，行使哪些法律权利，能保证你的补偿权益？

在拆迁中，我们能看到很多不可言说的、看起来就违法的行为，这还大都出自于行政机构的手段措施中。

而面对这样的情况，被拆迁人大多无可奈何，进而拆迁补偿额很可能被压低。

但是，对于拆迁中的违法或者不合理行政行为，被拆迁人就真的没有办法吗?其实不然，法律不保护躺在权利上睡觉的人。

在有关拆迁的法律法规中，赋予了公民(即被拆迁人)相应的法律权利。

行使这些公民权利，能对行政机关的行为起到很好的监督作用，且能保障自己的合法利益，进而保障最终的拆迁补偿款。

那在拆迁中，被拆迁人有哪些法律权利呢?下面由北京圣运律师事务所专业拆迁律师为您讲解，在拆迁中，行使以下几种权利，有利于帮助被拆迁人获得满意的合法拆迁补偿。

1、行使公众意见权，保障主人翁地位

《国有土地征收与房屋补偿条例》第十条规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

这里明确规定了被征收人有公众意见权。

不要小看这项权利，对于征收补偿方案的意见关系着后期总的补偿数额的协商谈判。

且你可要求对提出的公众意见记录在案，这也将会是后期维权的有力依据，是实现主人翁地位的有力佐证。

但在现实拆迁中，很多被拆迁户往往忽视了这一权利，导致后来说补偿方案不合理的时候，于法无据，本应有理却变得无理了;还有就是行政单位往往会在这一环节做得很模糊，被拆迁人因为法律意识的欠缺，甚至都不知道有这么一项权利。

如果有这样的情况，这可作为后期维权的一个切入点，但得有证据证明。

2、行使听证权，保证公平合法征收

《国有土地征收与房屋补偿条例》第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

该条规定的被拆迁人的听证权。

听证权与公众意见权最大的不同点在于征收补偿方案会根据听证会上的听证意见作出修改，对整个征收拆迁有质的影响，能让征收拆迁工作进一步趋于公平公正，更大程度上符合被征收人的意见。

而公众参与权仅是发表自己的意见，仅对自己的权利义务产生影响。

所以，对于听证权的行使，是必不可少的。

那如何行使听证权利呢?圣运律师给出两点建议：

1、正确提出听证申请。

即在规定的时间内，向正确的机关，以书面等形式提出;

2、充分行使程序权利。

这里面涉及一些程序事项审查，这能充分维护自己的合法权益。

3、保证知情权，监督行政机关行政作为

《国有土地征收与房屋补偿条例》第十三条规定 ：

1.市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当对房屋征收与补偿做宣传、解释工作。

2.房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

这是要求保证被征收拆迁人的知情权。

知情权最重要的意义在于监督行政机关的行政作为，保证其合法行使权利。

而知情权的行使贯穿拆迁始终，意思是被征收拆迁人要保证自己能知晓征收拆迁工作的最新动向和决定等，在有迷惑和不懂的地方，可要求相关机构作出解释和释义。

如若不符合常规或者不符合政策，相关利害关系人都可寻求相应的权利救济。

以上是圣运律师总结出的拆迁征收工作中，被征收拆迁人享有的相应权利。

三、违法暴力强拆频发，刑罚难道对强拆者不管用么？

违法暴力强拆抬头，苦不堪言的自然是广大被征收人。

实践中，令被征收人困惑不已的一个问题是：实施违法暴力强拆的那些所谓“不明身份社会人员”，后来究竟有没有被追究刑事责任，接受刑罚处罚呢?还是说违法强拆仅仅只需要“赔”钱了事，而相关参与者都可以全身而退，逃避法律的制裁呢?若长此以往，暴力强拆行径又怎能得到有效遏制呢?本文，圣运律师为大家简要而清晰地做个解释……

对此，北京圣运律师事务所青年律师陈丽芳表示，从理论上讲，追究强拆人员刑事责任，令其付出沉重的法律代价是没有任何问题的。

之所以实践中被征收人对这回事“无感”，是因为身临其境时被征收人更关注的是自己能否最终获取公平、合理的征收补偿，而往往并不是那些身穿黑衣，纹着身，扛着棍的家伙后来怎么样了。

通常来说，违法暴力强拆发生后，被征收人拨打110报警，警方会进行刑事立案侦查，一般都能够将强拆人员抓获归案。

接下来的情节未经历过这类事情的人可能会觉得难以理解。

根据《刑事诉讼法》第277条之规定，下列公诉案件，犯罪嫌疑人、被告人真诚悔罪，通过向被害人赔偿损失、赔礼道歉等方式获得被害人谅解，被害人自愿和解的，双方当事人可以和解：(一)因民间纠纷引起，涉嫌刑法分则第四章、第五章规定的犯罪案件，可能判处三年有期徒刑以下刑罚的……

对于达成和解协议的案件，公安机关可以向人民检察院提出从宽处理的建议。

人民检察院可以向人民法院提出从宽处罚的建议;对于犯罪情节轻微，不需要判处刑罚的，可以作出不起诉的决定。

人民法院可以依法对被告人从宽处罚。

综上，一般情况下，如果被征收人最终通过诉强拆违法或刑事诉讼程序搭建了与征收方的协商、谈判平台，就自己所面临的补偿安置事宜达成了协议，最终获取了公平、合理的补偿，那么相关人员的刑事责任也就会做庭外和解的处理。

一般而言，违法强拆行为触犯的罪名是《刑法》第275条的故意毁坏财物罪，刚好符合刑诉法277条规定所能够适用的情形。

需要指出的是，上述处理程序绝非老百姓所理解的“和稀泥”“丧失原则”。

事实上，违法暴力强拆的社会危害性主要在于其违反法定程序，未补偿先强拆。

因此，如果事后通过谈判补偿到位了，被征收人感到满意了，事实上拆除房屋行为本身也就获得了某种意义上的依据，庭外和解也就是被征收人可以接受的结果。

这一实践中常见的处理方式是在法律框架内的灵活、变通，而并无违反现行法律规定的情形。

如果被征收人坚持追究强拆人员的刑事责任，不同意进行庭外和解，那么被征收人的意愿也是完全能够达成的。

特别是在一些造成被征收人人身受到严重伤害的案件中，强拆、逼迁者被依法判处刑罚是没有任何问题的，比如震惊全国的山东平度3.21征地纵火案等。

因此，客观、辩证的看待追究强拆人员刑事责任的问题，是广大被征收人，尤其是尚未亲身经历征收的“旁观者”们有必要加以理解的。

刑罚对于一切违法犯罪者，永远都是管用的。

刑事和解制度的存在本身即具有其合理性，受害人选择适用这一程序解决问题，尽量争取更多的经济补偿、赔偿，是不应受到任何无端的指责和质疑的。

四、遭遇拆迁，别被蒙了，用这些方法来估算你的房屋值多少钱

在拆迁中，拆迁补偿是被拆迁人的所有身家财产。

而这拆迁补偿绝大部分是房子的价值。

也就是说，房子的价值越高，最后的拆迁补偿也就相应的要高一些。

因此，房屋价值是拆迁补偿的关键。

拆迁流程中，房屋价格是依据评估机构的评估报告内容来计算的。

而在实践中，房屋的评估价普遍偏低。

这主要是因为很多情况下，评估拆迁房子的评估机构由拆迁方指定。

这样的拆迁评估结果会很明显的偏向拆迁方，因而损害被拆迁人补偿利益。

所以，为了避免评估机构的不公平评估，被拆迁人首先得自己估算一下自己的拆迁房屋大概值多少钱。

但是被拆迁房子要怎么估算呢?毕竟拆迁评估不同于一般房子的划量，被拆迁房子的价值评估有其自身的一套价值计算方法。

下面就由北京圣运律师事务所专业拆迁律师来教你怎么估算被拆迁房子的大概价值。

圣运律师支招：

一、同步周边房屋的市场价格，不走政策价

拆迁，从根本上来说，也是为了提高民众的生活水准。

所以拆迁补偿应有市场价格的同期水平。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条也规定：对于被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值。

据此，被拆迁人估算自己房屋的价格起点应以周边的市场价作标准。

具体说来，被拆迁人根据自己房屋的居住年限、实际使用面积、区位、单价及房屋用途等多方面进因素行综合的计算，以此对比拆迁方给出的拆迁补偿总额。

如果差距过大，被拆迁人应找出差价问题的根源出在哪里，并据此进行法律维权。

二、明确房屋征收公告的具体时间，规避时间差上的房价涨幅

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

因为征收房屋的价值将按照类似房地产的市场价格进行补偿。

既然是市场价，就会随着时间不同而变化，尤其是当下的房价。

可能就几天时间房价的涨幅就是成倍计算的。

按照拆迁流程，一般总是征收公告在前，然后才有拆迁方和被拆迁人的谈判，协商谈判好之后再对被拆迁房屋进行评估。

从公告到评估，这不可避免地出现一个时间差。

这段时间差短的几个月，长的一年甚至几年，房价涨幅可想而知。

所以，确定房屋评估的时间点非常重要。

但在实际操作中，可能存在的情形是拆迁方在正式启动征收程序之前，便私自委托评估公司对房屋进行评估，日后便以此评估报告为依据与百姓谈补偿，真正正式启动征收程序时也许已经经过一年半载甚至更长，由此将折损被拆迁人房屋的实际价值。

所以，被拆迁人估价应以房屋征收公告之日的时间点的房屋市场价为评估价标准，切不可提前让拆迁方进行评估。

三、把握10日期限，及时提出评估报告异议

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以申请复核，对复核有异议的仍可申请鉴定。

《国有土地上房屋征收评估办法》地二十条规定：　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

上述两条规定一是对于被拆迁人的知情权和提出异议的权利予以认可。

二是规定了行使权利的时间，即10日。

也就是说，被拆迁人如果觉得拆迁方给出的评估价不符合市场价，被拆迁人要在10日里提出异议以维护自己的权益。

要不然就会白白浪费一个法律赋予的维权时机，拆迁补偿因此得不到提高。

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来源：头条-想提高征收补偿做好这10件事很重要！，如何提高征收补偿

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文章编辑：舒泽
内容审核：赵明媛律师

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