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征收的8个骗术，需要被征收人引起注意了，城中村、旧城改造应该怎样补偿?需要遵守4大原则

更新时间:2025-12-09 05:43 发布:2024-07-31 14:54 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征收的8个骗术，需要被征收人引起注意了，有利益纠葛，就可能就存在骗局。特别是在征地拆迁领域，因涉及少则几百万多则几个亿的补偿款，其中的套路、陷阱、骗局不计其数，这就需要被征收人提高警惕，打起精神全力应对一套接一套的连环套路。实际征收中，会常

一、征收的8个骗术，需要被征收人引起注意了

有利益纠葛，就可能就存在骗局。特别是在征地拆迁领域，因涉及少则几百万多则几个亿的补偿款，其中的套路、陷阱、骗局不计其数，这就需要被征收人提高警惕，打起精神全力应对一套接一套的连环套路。实际征收中，会常常出现这8种征收骗术，如果被征收人不懂其中的门道，不能识破这些骗局，可就亏大了。

骗局一、没文件称有文件，骗取你的信任

生活中，征收国有土地房屋(城市房屋)和集体土地房屋(农村房屋)虽然都是房屋，但因土地性质的差异，造成这两者的征收有很大的不同。实际上，国有土地上房屋需要市、县级人民政府作出房屋征收决定，而征收集体土地需取得省政府或国务院的征地批复。而相关文件，应在征收时主动公示给被征收人。

但在实践中，有些地方并没有主动公开这些文件，甚至有些地方根本没有相关批准文件就开始征收。若没有相关批文，就是违法拆迁，“无公告，不征收”。若征收工作人员只谈政策，不拿文件，这样的征收是有问题的，被征收人可以拒绝。

骗局二、征收方找来评估机构，并出具价格较低的评估报告，说这就是最终补偿

评估报告是决定被征收人公平补偿的依据，但由于作出评估报告的评估机构易在征收中被征收方影响，导致出现很多不公平补偿的评估报告，这一点被征收人要警惕。

根据国务院590号令，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。若被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。因此，这个报告中的数额并非被征收人最终补偿，被征收人可以在收到评估报告的10日内，申请复核评估。另外，被征收人还可以在整个征收中，通过谈判来提高补偿。

骗局三、说没手续证件的房子都是违建，早签字还有部分补偿，晚签字没有补偿

没证就是违建?不一定!由于种种原因，我国有很多房子没有证件，这种现象在农村特别多：比如一些农民朋友的祖居，或者因行政管理等原因导致证件不齐等等。由于受农村发展程度及行政管理实际情况的影响，我国农村房屋普遍存在未办理相关手续证件的情况，因此，征收方不能以没手续证件的房子都是违建为由，不予补偿或只有少量补偿。

根据法律规定，认定违建的主体并非征收方，并且违建需要经过调查认定后，依法作出处罚决定。另外，就算被征收人的房屋真的是违建，也有复议诉讼的权利，可以为提高补偿争取谈判时间。被征收人不要被征收方的一句违建吓到了。

骗局四、安置房明明还没落实，却谎称很快就可回迁，骗你早点签字

为了让被征收人早点签字，有些征收方会谎称安置房已经落实，早签能早选房。但实际上，安置房开工信息和相关规划文件并没有落实，且交房日期都没有写进协议中，无法保障被征收人何时能入住。如果被征收人轻信了这些话，在协议上签了字，后期由此引发的安置纠纷处理难度较大。

因此，签约前被征收人要了解清楚安置房的具体情况，并将安置房的地点、面积和交付日期等信息写进协议中，以免出现久久不能回迁的情况。

骗局五、称签字后拆迁款随时可以支付，但这些却不写进协议里

同上面一点一样，说的好听，却不写进协议里，无证据留存。曾有一位被征收人就是轻信了对方工作人员的话，没有将补偿的支付期限写进协议中，拆迁后向征收方索要补偿5年之久。虽然最终通过法院他得到了补偿和利息，但这些并不能弥补5年间因错失买房带来的损失。

所以被征收人要将补偿金额、补偿方式、支付时间、违约责任等写进协议中。如果协议签订后，对方迟迟没有履行，被征收人可以依据协议将对方起诉至法院，强制对方履行约定。

骗局六、称文件规定只能给这么多补偿，改变不了

这是征收时征收办工作人员常挂在嘴边的话。谈文件、说政策，就可以罔顾事实，一刀切死补偿标准，不考虑征收房屋实际价值了?实际上，要实施征地拆迁就必须遵守“原有生活水平不降低，长远生计有保障”的原则，《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定，拟定的征收补偿方案要征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

如果征收方没有就被征收人的合法要求进行考虑，而是以政策、文件为由推脱，简单确定补偿数额，这是和征地拆迁的政策精神相违背的。

骗局七、称不签字就是不配合工作，房子随时可以强制拆除

为了让被征收人签字，一些征收工作人员会恐吓被征收人“不签字就强拆”。然而，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经取消了行政机关自行强制拆迁的规定，并且被征收人对补偿协议有异议就有不签字的权利。通过法律武器维权，这样做并非是不配合工作，而是在行使法律赋予的权利。

骗局八、称征收具有强制性，除了签字服从，没有其他路可走

因公共利益需要的合法征收，政府是有强制性的，但被征收人也有对补偿安置的发言权，有复议诉讼的权利。一味强调政府的公权力，只是征收工作人员想击溃被征收人心理防线的手段，通过扩大被征收人心中的不安，让被征收人放弃维权。如果被征收人因此放弃了维权，得利的是那些违法征收者。

文章最后，爱土拆迁律师想提示大家，实际征收中的骗局可能不止于此，这就需要被征收人具备识别更多征收骗局的本事。多看相关文章，多了解征收法律法规，都是可以的，当然最保险的方式是及时咨询律师。总的来说，想获取公平、合理的补偿就要相信法律，依靠法律。

二、8招征收骗术，被征收人应该要引起注意

骗局一、没文件称有文件，骗取你的信任

骗局二、征收方找来评估机构，并出具价格较低的评估报告，说这就是最终补偿

骗局三、说没手续证件的房子都是违建，早签字还有部分补偿，晚签字没有补偿

骗局四、安置房明明还没落实，却谎称很快就可回迁，骗你早点签字

因此，签约前被征收人要了解清楚安置房的具体情况，并将安置房的地点、面积和交付日期等信息写进协议中，以免出现久久不能回迁的情况。

骗局五、称签字后拆迁款随时可以支付，但这些却不写进协议里

骗局六、称文件规定只能给这么多补偿，改变不了

如果征收方没有就被征收人的合法要求进行考虑，而是以政策、文件为由推脱，简单确定补偿数额，这是和征地拆迁的政策精神相违背的。

骗局七、称不签字就是不配合工作，房子随时可以强制拆除

骗局八、称征收具有强制性，除了签字服从，没有其他路可走

三、城中村、旧城改造应该怎样补偿?需要遵守4大原则

这四大原则是城中村、旧城改造的底线，一旦突破，补偿难合理

在棚改的带动下，近几年老城旧改、城中村拆迁的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房换新房或者换货币的过程中，一些人大赚了一笔，但也有一些人反而在拆迁后降低了生活水平。这是为什么呢?我想这可能跟咱们被征收人对旧城改造、城中村拆迁如何补偿的相关法律知识不熟悉，地方违法征收屡禁不止有很大关系。

今天即明拆迁律师就从法律层面结合拆迁实践，为大家科普，旧城改造、城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。条条都很您相关，您可要看清楚了。

一、城中村房屋参照城市房屋补偿的原则

即明拆迁律师接到过很多城中村拆迁的当事人咨询。有一位当事人反映，他们当地农村周围早就被高楼大厦包围了，也位于城市市区，但是在拆迁时却要按照普通农村房补偿，一平方也就2000元，而周边房价早就达到了7000-8000元一平方。

拆迁户拿着这个补偿无法在周边城区买上房，拆迁后的生活水平会受到明显影响。这显然不合理。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时…，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。

因此，城中村拆迁，理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。

二、无证房不能一刀切认定违建的原则

由于城中村和老城区，本身就存在年代较为久远，不少老旧房屋没有房证，既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促拆迁的征收现象，咱们被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要走完一整套法律流程。咱们在这其中是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利，来争取补偿权益的。可不是他们说拆就拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平的原则

拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容，一项也不能少：一是被征收房屋价值的补偿(参考周边同类房屋的市场价值)，二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。

这四块补偿相加，应当充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。那些拥有合法房屋，却在旧改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。

四、被征收人自主选择补偿方式的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。也就说，要房还是要钱，应当由拆迁户说了算。

当然，实践中也发现，一些地方在提供补偿方式时“暗做手脚”，地方想要去库存时，就故意将产权调换设置的相对合理，而对货币补偿设置过低的标准;地方想要引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置的不合常理，安置地点非常偏远。这都是不合法不合理的。

根据法律规定，货币补偿，应当参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。

同时法律也规定，因旧城区改建，被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，拆迁后安置地点明显过于偏远，这是不合理的。

即明拆迁律师提醒各位被征收人：拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当咱们遭遇不合法不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。

四、拆迁只能拆一还一吗?还5套房子是否可行

在物价高涨的情况下，被征收人想尽量提高补偿的心情爱土拆迁律师非常理解。的确，可能在发达的一线城市，拆迁补偿比例高的惊人，一套房子能换好几套安置房，但说实话，在现在征收的大趋势下，想一套房子换5套、8套，补偿几千万，几乎是不可能的。因此，我们被征收人主张的补偿重点是在拆一还一的基础上，获得适当的生活改善。

“拆一还一”是基础，“公平合理补偿”是原则

虽然法律没有明确写出拆一还一这句话，但究其原理还就是这么一回事。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

这就反映拆迁中损失多少就要补偿多少，即1:1的基础。这是在保障被征收人得到与被拆迁房屋相当的补偿，保障被征收人原有水平不下降，获得公平合理补偿。

别地儿1:2、1:3的拆迁补偿高比例，是怎么来的?

拆一还一还是拆一还几，并非国家的统一规定，而是各地根据实际情况制定的，各地会根据被拆迁房屋的区位、用途、新旧程度、规模、建筑结构等制定实际的补偿标准。在拆迁实践中，确实存在高于1:1的补偿标准，主要有以下三种情况：

一是，地块价值高的商业拆迁。如城市的黄金地段，开发价值高，那开发商就会开出很好的补偿条件。

二是，被拆迁房屋与安置房的差价较大。如一环变五环，被拆迁房屋在城市经济发展更好的城市中心地区，但安置房却在偏远的城郊，两者本身的价值不相当。

三是，征收项目本身不合法。当地着急开展项目建设，征地批复这些文件都没有。这类项目因禁不住法律的检验，怕被征收人依法维权，所以不敢在补偿上过于苛刻。当然，在法制条件越来越好的今天，这类不合法的征收项目越来越少了。

那么，被征收人如何公平合理地取得较高的补偿呢?

首先，根据自家实际情况制定明确的补偿安置诉求。根据房屋情况和拆迁政策了解怎么补偿，补偿多少才不会降低自家的生活水平，明确后就不要轻易更改，更不要想着把子孙的财富都挣出来。毕竟征收方也不会当冤大头，如果诉求太过，对方会关闭协商通道。

其次，要善于收集征收信息。希望自己能在征收中游刃有余就要多收集征收信息，比如征收后地用来做什么。有些项目牵涉资金大，被征收人就有更大的博弈空间，有些项目着急用地，被征收人就要抓紧时间。被征收人要充分利用网络平台、政府信息公开等工具，收集征收信息，收集的越完善，作出的下一步判断就越准确。

在城市大拆大建的氛围下，虽有人通过拆迁致了富，但个案不能代表所有，和别人对比没有意义，被征收人更多的是要从面对的实际情况上下功夫。自己有没有努力争取过，有没有按照律师的指导去做，用对方法。