送给拆迁户的干货：律师到底用了什么手段提高补偿，胎儿能否享受征地拆迁补偿安置政策？

一、送给拆迁户的干货：律师到底用了什么手段提高补偿

更多的人一辈子也不会委托律师打一场官司或者去主动去了解法律，随着我国基础建设的高速发展，中央改善人民群众居住环境的大政策下，征地拆迁越来越普遍，更多的拆迁户主动学习征收拆迁法律知识的兴趣越来越浓。

遇到征收不合理，更多的人愿意选择通过正规的司法途径来解决问题。但是从没打过官司，不知道委托一名专业的拆迁律师能为自己做那些服务。今天我们就来看看，拆迁律师究竟是如何提高拆迁户的补偿的。

学会三板斧，顺利提高拆迁补偿

一、政府信息公开

所谓知己知彼，方能百战不殆。作为拆迁户，在征地拆迁过程中处于信息不对称的弱端。拆迁方在征收过程中所披露的消息十分有限，拆迁户看不到所谓的红头文件，也不知道是不是正规的征收，补偿价格是否经过相关部门的批准。

作为拆迁律师的第一步就是向市县级政府、国土资源局、规划局、住建局等部门，依据《政府信息公开条例》向相关职能部门申请政府信息公开，了解征地过程当中必备的各项文件，例如征收集体土地中的省政府的征地批复、一书四方案、征收土地公告等，征收国有土地的房屋征收决定、补偿安置方案意见稿、社会风险评估报告等。

找到这些文件，寻找征收方的违法之处，为后续的维权工作做好准备。

二、行政复议

《行政复议法》规定行政相对人有权对政府作出的具体行政行为提起行政复议，行政复议属于法定维权形式的一种，拆迁律师会针对拆迁方存在的一些违法点向上一级政府或者主管部门提起数个行政复议，利用上一级政府或者主管部门的监督力量来达到破除征收方的违法征收行为，从而达到牵制的作用。

三、行政诉讼

相比于行政复议，行政诉讼被人谈到的频率更高。针对征收方的违法行为，除了行政复议之外，还可以直接向有管辖权的人民法院提起诉讼，就是咱们拆迁户口中常说的“民起诉官”。因为征收是由数十个行为连接起来的行为，作为土地财政的受益方，往往在一些程序上表现出不正当性，比如：未经审批即征收，断水、断电、短路以逼迫签字，以拆除违建、拆除危房代替拆迁。拆迁律师要针对征收方的各种行为依法提起行政诉讼，让征收方在法庭上如坐针毡，造成强大的压力。

三板斧不是目的，而是增加谈判筹码

三板斧不是一股脑的全部使用，我们会在三板斧的过程中与拆迁方进行磋商和谈判。三板斧的作用就是提高我们谈判的筹码，赢取平等谈判的机会。

征收土地要么用于公共利益，比如修建公路、铁路、学校医院等等，如果有大量的复议或者诉讼指向该项目，受益方往往需要先处理纠纷才能正常施工。

比如公路往往由___高速路开发公司、路桥公司承包开发，因为行政复议或者行政诉讼之后，征收方想要强拆必须经过法院，这需要漫长的时间来处理，至少也得7到9个月。工期紧、任务重往往等不了那么长时间，拆迁律师从时间上拖住用地方，从而有了谈判的资本。

在一些商业开发过程中，征收方是签订了土地出让合同的，要如期按照标准交付净地。如果没能如期交地会承担高额的违约金。开发商为了早日进场施工，也会参与到一些征收工作中。

因此，利用诉讼来把房子保住，即便是房子被强拆了，因为存在拆迁纠纷也称不上净地，如果想要尽快施工就得解决房屋补偿问题。这样，拆迁户就有了主动权，从而达到提高补偿的目的。

无论是《土地管理法》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收的主体都是市县级政府，只要有明确的主体，咱们行事就方便许多。除了上述的三板斧之外，拆迁律师还会发律师函给征收部门，告知其违法征收带来的严重后果，毕竟在依法治国和依法治党的大背景下，遭受处分而影响仕途可是划不来。

拆迁律师会以事实为依据，通过严密的司法程序把征收方的违法行为抓在手中，然后利用法律之外的社会现实来达到提高的补偿。这就要求拆迁律师除了要有扎实的专业知识外，还要对社会运行的规则有较深的认识，通过自身的专业和谈判能力为拆迁户争取公平合理的补偿。

二、农村征地补偿款究竟该谁拿？

现如今，随着农村房屋拆迁与征地的补偿，大家对于补偿款的多少，大多数人有了些许的认知，对于自己合法权益的不受侵害，也有了维护的意识。但是，面对农村房屋拆迁、土地征收的补偿款究竟该谁拿，却是有争议的。

一、地上附着物补偿款

对于地上附着物也就是对于农村房屋拆迁补偿款的发放，是给房屋修建人，取得所有权人。对于农村房屋拆迁，我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。

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农村土地的征收补偿的主要法律依据是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，依据该法的规定，当征收耕地时，农户可以得到三项补偿：

①土地补偿费，归农村集体经济组织所有，但法律明确规定主要用于被征地的农户;

②安置补助费，按照需要安置的农业人口计算;

③地上附着物与青苗的补助费归其所有者所有。

二、土地补偿费

土地补偿费是给土地承包经营权人。土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。对于土地补偿费不明确身份对象的，首先要弄清楚享有土地承包经营权的人是谁?承包土地肯定是有合同的签订等相关资料的。建议大家在承包土地的时候，务必要签订土地承包合同，而且是要有政府颁发的土地承包经营权证和能够证明土地信息的各类资料。需要注意的是，口头流转协议或虽有书面流转协议但流转形式不明确的，不能认定成转让。

土地征收的安置补助费，必须是本农村集体经济组织成员，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

三、青苗补偿款

青苗补偿费是给实际投入耕种的农户。也就是说谁种植的谁领补偿。大家需要注意的是，将自己的土地转包或者出租的时候，务必将青苗补偿款这一项进行说明，以免造成不必要的纠纷。

对于各项补偿款的发放，大家首先就要明确好发放的对象。在转租或者承包的过程中，务必要将各项补偿款事宜进行详细的说明，为日后不给自己带来不必要的麻烦。大家对于任何关于征地拆迁方面的问题，都可以来电咨询或者留言给我们，一定给您详细的答复。

三、胎儿能否享受征地拆迁补偿安置政策？

我们知道，现在农村征地拆迁比较普遍，甚至有一些地方一个村的大部分或全部土地或房屋被征收，这个时候，不少地方是采取按人头来分配征地补偿款，拆迁安置房面积，或者按照一个人头或户头发多少钱的补偿安置方案。

那么，有人问了，我们这里征地拆迁的时候，我老婆已经怀孕了，未出生的胎儿是不是应该算一个人头分配征地补偿款，安置房面积或者人头费呢?今天，爱土拆迁律师团就来为大家详细解读这个问题。

自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。

未出生的胎儿在法律上还不算一个具有民事权利能力的人，因此，他也就不享受相应的权利，不承担相应的义务。只有两种例外情形可以视作胎儿具有民事行为能力，那就是要继承遗产或者有人要赠与胎儿财产。

参与分配征地补偿款、安置房面积、拆迁补偿人头费显然不属于遗产继承和接受捐赠这两种情形，所以，从法律意义上来说，胎儿是不能享受分配征地补偿款、拆迁安置房面积、拆迁人头费补偿的权利的。

可能写完上边这句话，就有当事人要说了，你说的不对，你说胎儿不能享受分配，为什么我们这里就分配了呢?

这个问题提的很好。我说的胎儿不能享受分配征地补偿款、拆迁安置房面积、拆迁人头费补偿的权利，是从法律的角度为大家来分析的。一些地方把未出生的胎儿也纳入征地拆迁补偿安置对象，这其实是全体被征收人对胎儿的一种财产赠与行为。

也就是说，法律规定胎儿没有权利分配，因此，村里以村民会议的方式决定不给胎儿份额，这并不违法。但是，村民会议一致讨论决定，给未出生的胎儿也算一份，并且，以后村里其他财产收益分配都考虑未出生胎儿的份额，那么，这可以视作全体村民都愿意把自己的一部分权利赠与给这些胎儿，这就符合了胎儿在接受赠与时具有民事行为能力的情形，也受法律的保护了。

《中华人民共和国村民为会员组织法》第二十四条第七款规定，征地补偿费的使用、分配方案等涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。因此一定要记住，是否给未出生胎儿分配征地补偿款，一定是以村民会议这种法律规定的形式作出决定才有效。一些地方村干部在没有经过村民会议表决的情况下私自决定给胎儿分配征地补偿款，拆迁安置房面积或拆迁人头费，这样的做法实际上损害了其他村民的合法权利，是不合法的。

综上所述，我们可以得出一个清晰的结论：根据我国法律，未出生的胎儿不能享受征地拆迁补偿安置相应政策，但是全体村民共同决定给予未出生胎儿份额除外，同时，全体村民作出共同决定的方式必须符合《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。

关于未出生的胎儿能否享受征地拆迁补偿安置政策的问题，就为大家分析到这里，如果还想了解更多征地拆迁相关法律知识，欢迎大家留言。

四、已经签订了拆迁补偿协议，还能维权吗？

面对房屋拆迁的时候，有些人已经跟拆迁方签订了补偿协议。但是在跟对方签订了补偿协议之后，自己又发现当初对方给的补偿自己太吃亏了。如果继续按照这份协议下去的话，自己又觉得非常不公平。这种情况下，还能进行维权吗?下面爱土拆迁律师团为大家具体分析解答。

一、已经签订了补偿协议还能拆迁维权吗

一般来说，《房屋拆迁补偿协议书》一经签订，房屋拆迁当事人均应全面履行，不允许反悔。但是，由于房屋拆迁涉及的法律关系比较复杂，在下面4种情况下，《房屋拆迁补偿协议书》可以反悔：

1、与房屋拆迁有关行政许可撤销或确认违法。

房屋拆迁依托于政府的行政许可，如果政府行政许可行为被撤销或确认为违法，据此签订的《房屋拆迁补偿协议书》的合法性就存在问题，当事人可依法请求确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。

2、房屋估价机构违法或估价不合理。

房屋拆迁依托于房屋估价机构的估价行为，如果房屋估价机构不是依法选定的，或者房屋估价机构不依法进行估价，或者房屋估价结果显失公平，当事人可依法请求变更或撤销房屋拆迁补偿协议书。

3、协议存在重大误解、显失公平。

如果在签订《房屋拆迁补偿协议书》过程中存在其他重大误解、显失公平的情形，存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，受损害方有权请求变更或者撤销合同。

4、未成年人、限制行为能力人签的协议。

如果《房屋拆迁补偿协议书》是由家庭中的成年人、限制行为能力人签的，则可以追认该协议无效。

当发生上述情况，房屋拆迁当事人完全可以对《房屋拆迁补偿协议书》反悔，向人民法院提起民事诉讼，请求变更或者撤销《房屋拆迁补偿协议书》，或者确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。

二、拆迁补偿协议可以反悔的情形

1、超越代理权限订立的合同无效

夫妻共有房屋，只有一方签订拆迁补偿协议无效。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

另外，宅基地或者房产证是父母的名字，但是签订安置补偿协议的时候是子女签订的协议，在此种情况下，子女必须向征收方出具父母的授权委托书，否则签订的安置协议便是无效。

2、采用不合理的手段签订协议

一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于无效合同。

虽然采用欺诈胁迫等手段签订协议是不合法，可导致协议无效，但在实际维权过程中，被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。所以在签订协议时保存好证据极为重要。

3、协议内容导致协议无效

拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁，如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，该协议应当认定为无效。

4、签订主体是否有民事行为能力也是决定因素之一

根据民法典的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。具体就是指如果家里有患有老年痴呆的老人和小孩，他们是不能作为签约主体去签订安置补偿协议的。

已经签订了补偿协议再想要进行维权的话，对于拆迁户来说是会比较吃亏的，维权的成功率也不大，如果要维权就不要去签订补偿协议。

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文章编辑：董明泽
内容审核：刘鹏飞律师

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