在征地拆迁与土地租赁实务中，出租方常以“合同到期”“未交租金”“不定期租赁”为由，通过民事诉讼要求承租人腾退，试图绕开征收程序。不少承租人对能否拒绝搬离、法院会如何处理存在疑问。天津圣运律师事务所结合德阳本地典型案例，为您解析涉征收土地租赁纠纷的核心法律问题。

 

一、案情回顾：承租人承租土地遇征收，遭社区起诉腾退

本案当事人长期承租德阳市某社区集体土地，用于生产经营并建设地上附着物。2022年，案涉土地被依法纳入征收范围，相关部门出具拆迁通知。2023年，转租双方书面确认终止转租合同关系，此后当事人仍实际使用土地，未再交纳租金。

2025年，居委会以双方形成不定期租赁合同、未交纳租金且未搬离为由，向法院提起民事诉讼，请求解除合同、返还土地并腾退地上附着物。

 

二、天津圣运律师解析：涉征土地租赁纠纷的3大焦点问题

针对此类“以民事起诉代替征收程序”的案件，天津圣运律师事务所结合法院判决观点，梳理出当事人最关心的3个问题：

 

1. 土地已纳入征收范围，出租方还能以租赁合同纠纷起诉腾退吗？

——不可以，征收程序具有优先性。

天津圣运律师解析：根据《民法典》第二百二十九条，因人民政府征收决定导致物权变动的，自征收决定生效时发生效力。案涉土地被征收后，土地的利用、清场及相关事项均应通过征收拆迁行政程序处理，不属于普通民事租赁合同纠纷的审理范畴。法院最终认定，本案争议应由征收程序调整，出租方不能通过民事诉讼直接要求腾退。

 

2. 合同终止后承租人继续使用土地，出租方就能直接起诉收回吗？

——不能，需区分一般租赁与征收场景。

当事人疑问：合同已经终止，我继续使用土地，社区是不是就能直接起诉腾退？

天津圣运律师解析：一般情况下，合同终止后承租人应按约定返还土地。但本案中，土地已被纳入征收范围，相关程序尚未完成，地上附着物补偿事宜也未处理完毕。此时，出租方直接通过民事诉讼要求腾退，不符合法律规定。法院不会因为承租人“未搬离”就简单支持腾退请求。

 

3. 这类案件法院会如何处理？

——应依法驳回民事起诉，按征收程序处理相关争议。

本案特点：社区试图通过民事判决，绕开征收程序直接实现腾退目的。

天津圣运律师提示：人民法院在审理此类案件时，会重点审查土地是否已被纳入征收范围。若土地已被征收，相关争议属于行政程序调整范畴，法院可依法驳回出租方的民事诉讼请求，要求各方通过征收程序解决补偿与腾退事宜。

 

三、裁判结果

法院判决：经审理认为，案涉土地已被依法纳入征收范围，土地返还、地上附着物腾退等事宜，属于征收拆迁行政程序处理范畴，不属于民事案件审查范围；同时，转租合同关系已终止，无解除基础。最终判决：驳回居委会的全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。

 

四、天津圣运律师提示

· 程序区分原则：土地被纳入征收范围后，因腾退、返还引发的争议，优先适用征收行政程序，不按普通民事租赁纠纷处理。

· 征收优先适用：征收程序启动后，民事权利的行使应服从征收法律规定，相关主体应依法依规推进补偿事宜。

· 争议处理路径：承租人应关注征收程序推进情况，就地土附着物等事项依法向征收主体主张权利，而非被动等待民事诉讼结果。

 

天津圣运律师 | 征地拆迁律师团队

天津圣运律师长期处理土地租赁、征收补偿、征地拆迁、民事与行政程序交叉等法律事务，具备丰富实务经验，可为客户提供法律分析与方案支持。

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