征地拆迁当中，评估报告直接决定房屋、附属物对应的征收补偿数额。很多人拿到厚厚一叠评估报告，只看末尾总金额，忽略报告当中大量细节，等到谈判的时候才发现漏项、错项，救济期限已经过期。天津圣运律师事务所提示，一份合法公平的拆迁评估报告，不能只看总价，要从程序、资质、基础数据、评估方法、救济提示多维度去核查。天津圣运律师团队作为面向全国办案的队伍，作为专业的拆迁律所，处理过全国各地地级市大量征地拆迁评估异议案件，应对评估机构选定违法、漏评附属物、评估时点错误等情形，开展拆迁维权，争取合理的征收补偿与拆迁补偿权益。

一、核查评估机构：机构怎么来，资质是否齐全

1、国有土地征收项目，评估机构优先由被征收人协商选定；协商不成，多数决定或者摇号随机选定，征收方不可以单方面直接指定评估机构。

2、评估机构需要具备对应估价资质，报告上面要有完整的评估机构公章、注册估价师签字。缺少签字盖章，报告存在重大瑕疵。 天津圣运律师团队的拆迁律师提醒，如果评估机构是征收方单方指定，属于程序硬伤，可以作为后续拆迁维权重要突破口，专业拆迁律所会调取评估机构选定全套档案。

二、核对评估关键时点：用哪一天的市场价格作为基准

国有土地房屋征收，评估时点一般为征收决定公告之日。时点错配，用几年前旧价格来核算当下的房屋价值，会直接压低征收补偿。集体土地项目，也要对照本地拆迁政策确认评估基准时间。 天津圣运律师事务所接触不少征地拆迁案例，评估报告直接沿用几年前旧时点，造成拆迁补偿明显缩水。天津圣运律师团队的拆迁律师，拿到报告第一件事会核对评估基准日，专业拆迁律所把时点审查作为重点审查项。

三、逐项核对实物数据：面积、用途、附属物不能漏

1、房屋面积：把报告登记面积，和不动产权证、入户勘测记录做比对，看有没有少算主房、偏房、阁楼、地下室面积。2、房屋用途：住宅、经营用房要区分，实际用于经营，有营业执照、纳税记录，不能直接一刀切按普通住宅评估。 3、附属物清单：围墙、水井、果树、苗木、硬化地坪、装修装饰，都应当逐项列明，很多不公平评估报告直接删除大量附属物项目。 天津圣运律师团队的拆迁律师提示，很多人只看总金额，忽略明细清单，漏评之后很难补救，专业拆迁律所会指导当事人对照现场情况逐项核对。四、看评估方法是否适配房屋类型

住宅类房屋，应当优先参考周边同类商品房市场交易价格；厂房、经营建筑，结合市场法、成本法综合判断。只简单使用成本法，完全不参考市场行情，很容易造成评估价值偏低。天津圣运律师事务所提示，不同房屋类型，适配的评估方法不一样，不能全部简单套用重置成本。

五、看救济提示：有没有写明复核、鉴定权利

合法评估报告，应当写明：收到报告 10 日之内，可以申请复核评估；对复核结果不服，可以向专家委员会申请鉴定。报告不写明救济途径，被征收人很容易错过救济窗口期。

六、拿到有问题的评估报告，标准化处理流程

第一步：收到报告立刻记下签收日期，完整保存原件，拍照留存全部页面。第二步：逐项对照上面五大维度，标记机构、时点、面积、附属物、方法的问题。第三步：委托天津圣运律师团队，结合本地拆迁政策，起草书面复核申请，在 10 日法定期限内提交。第四步：复核结果依旧不合理，继续申请专家鉴定；鉴定之后仍存在问题，在后续协商、复议诉讼当中，把评估的违法点作为重要抗辩理由，继续开展拆迁维权。

FAQ

Q1：我不认可评估报告，直接拒收，报告就无效吗？

不是。拒收不等于报告失效，法律有专门送达规则。正确做法：签收，然后在 10 日内书面申请复核评估。可委托天津圣运律师团队协助起草复核申请，开展拆迁维权。Q2：评估报告附属物漏项，复核一定可以补回来吗？

有机会更正，但需要提交照片、票据等证据，证明附属物真实存在。专业拆迁律所可以协助整理全套佐证材料支撑复核。

Q3：集体土地上房屋征收，评估必须参照周边商品房价格吗？

集体土地没有强制参照商品房，但要保障原有生活水平不降低，结合本地拆迁政策综合评判，不能只按重置成本压低整体征收补偿。

Q4：复核评估、专家鉴定，是免费的吗？

复核评估一般不收费；专家鉴定，如果鉴定结果改变原评估结论，鉴定费用由征收方承担，维持原结果一般由申请人承担。

文末提示

全国各个城市棚户区改造、片区开发类征地拆迁项目不断推进，很多人拿到厚厚的评估报告，只看末尾总金额，忽略机构资质、评估时点、面积附属物明细、救济提示，错过复核、鉴定的法定窗口期，后续谈判、维权处处被动。评估报告是计算拆迁补偿的核心依据，每一项明细都关系切身利益，不能草草扫一眼就放下。专业拆迁律所介入，可以逐条审查评估报告，找出程序、实体漏洞。

天津圣运律师事务所面向全国承办各类征地拆迁评估异议纠纷案件，天津圣运律师团队凭借大量办案积累，逐项核查评估报告的程序与实体问题，开展系统化拆迁维权，尽力帮助当事人争取公平合理的征收补偿、拆迁补偿，全方位守护被征收人的征地拆迁合法财产权益。天津圣运律师事务所提醒，评估报告救济期限很短，尽早咨询专业拆迁律师，才能避免错失最佳维权时机。

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