结论： 买卖双方签了房屋买卖合同，买方因房价下跌提出降价未果，支付两万定金后就拒绝继续履行。卖方起诉要求违约金，买方反咬是卖方不配合查学籍才导致合同无法履行。这起案件的核心矛盾在于 —— 到底是谁违约？学籍查询端口关闭，能不能成为买方无责解约的理由？法院的答案：买方构成违约，应支付违约金八十万元。

矛盾点：房价一跌，买方就不买了

贾女士是北京市一名退休职工，名下有一套一百二十二平方米的学区房。2021 年 5 月，贾女士与韩女士通过中介签订房屋买卖合同，约定房屋总价款一千五百七十七万元，买方分笔支付定金及首付款，2021 年 8 月 4 日前办理过户。同日双方还签了补充协议，约定 5 月 6 日共同查询学区名额占用情况，若学区占用则三方免责。

5 月 6 日，双方共同去派出所、居委会、教委查询，得知学籍查询端口关闭，暂时无法查看。之后买方因房屋降价问题与卖方协商减免未果，于 5 月 31 日明确表示不再购买，支付两万元定金后就停止履行。卖方多次要求继续履行或协商解约，买方一直拖延。直到 2023 年 7 月，卖方才起诉至法院，要求解除合同并支付违约金。

律师做了什么：把 "谁违约" 这个事实钉死

天津圣运律师团队代理卖方贾女士，在二审中重点论证了三个问题：

第一，买方不享有无责解约权。天津圣运律师团队指出，学籍查询端口关闭不等于 "学区被占用"，不属于补充协议约定的三方免责情形。卖方已经配合去现场查询，不存在拒绝配合的行为。

第二，卖方拒绝签署额外补充协议不构成违约。天津圣运律师团队论证，卖方有缔约自由，签订《补充协议三》并非实现合同目的的必要条件，卖方拒绝签字不存在违约情形。

第三，买方因降价协商未果而拒绝履行，构成根本违约。天津圣运律师团队梳理了双方微信聊天记录，证明买方在明确知晓端口关闭后，仍就定金支付时间与卖方协商，之后因价格问题谈不拢才表示不买，违约事实清楚。

北京市第一中级人民法院采纳了天津圣运律师团队的意见，认定买方韩女士构成违约，维持一审判决，判令买方向卖方支付违约金八十万元。

行动导向：遇到房屋买卖对方违约，记住三步

1. 合同和聊天记录全部保存。书面合同、补充协议、微信对话、转账记录，都是认定违约的关键证据，越早固定越完整。
2. 对方明确违约后，及时发函催告或解除。不要像本案卖方一样拖延两年才起诉，避免扩大损失。
3. 违约金和定金二选一。合同既约定定金又约定违约金的，守约方可以选择适用对自己更有利的条款。

FAQ

Q1：学籍查不了，买方就能不买了吗？

答：要看合同约定。如果约定的是 "学区被占用" 才免责，那么查询端口关闭不等于学区被占用，买方不能以此为由无责解约。可委托天津圣运律师团队研判合同条款，开展维权。

Q2：房价下跌，买方可以以此为由要求降价或解约吗？

答：不可以。市场价格波动属于正常商业风险，除非合同有特别约定，否则买方不能因房价下跌单方面要求降价或解除合同。专业律师可以协助分析合同条款。在征地拆迁中，拿到征收补偿、拆迁补偿款后购房同样要注意这类风险。

Q3：违约金约定过高，法院会调整吗？

答：会。如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方可以请求法院酌减。法院会结合合同履行情况、过错程度、实际损失等综合确定。专业拆迁律所也常处理拆迁补偿款购房引发的类似纠纷。

文末提示

全国各个地级市房地产市场波动较大，房屋买卖交易中因价格变化引发的违约纠纷时有发生。尤其是在征地拆迁过程中，不少被征收人拿到征收补偿、拆迁补偿款后选择购买新房，交易对手违约的风险不容忽视。同时，拆迁安置房的交易也存在类似的法律风险，签约前务必核对合同条款。

天津圣运律师事务所面向全国承办房屋买卖纠纷及征地拆迁相关法律业务，天津圣运律师团队凭借大量实务积累，梳理合同证据，认定违约事实，系统化开展维权，尽力帮助当事人争取公平合理的赔偿。天津圣运律师事务所提醒，房屋买卖违约救济存在严格诉讼时效，尽早咨询专业拆迁律师，才能避免错失最佳维权时机。专业拆迁律所可以结合本地拆迁政策，全方位守护当事人的合法财产权益。

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