国有土地上房屋征收中，征收补偿决定的核心依据是评估报告。如果评估报告对房屋市场价值认定有误、土地使用权面积认定依据不足，征收方依据该评估报告作出的补偿决定就会因主要证据不足而被撤销。天津圣运律师团队提醒：对评估报告不满意，不要只停留在申请复核，还可以在起诉征收补偿决定时一并质疑评估报告的合法性，评估报告被否定后，补偿决定也会被撤销。天津圣运律师事务所长期面向全国办理征地拆迁案件，在拆迁维权领域拥有丰富经验。

一、案情回顾

吴先生是无锡市江阴市当地居民，在当地拥有一处合法房屋，建筑面积 149.72 平方米，规划用途为住宅，持有房屋所有权证。2023 年 7 月，无锡市相关部门作出征收决定，对吴先生房屋所在的地块项目范围内国有土地上房屋实施征收。2023 年 2 月，经公证处现场监督、公开抽签，确定了房地产价格评估机构。评估报告对吴先生房屋评估价值为 239 万余元，装潢 17 万余元，附属物 3 万余元，其他补偿 1 万余元，共计 261 万余元。

征收部门多次与吴先生协商，但未能就征收补偿事宜达成一致。2023 年 10 月，征收部门向吴先生送达分户补偿安置方案告知书，要求其在 7 日内选择补偿方式，但吴先生未作出选择。2023 年 12 月，无锡市相关部门作出征收补偿决定，对吴先生实行货币补偿，共计 311 万余元（含按评估价格 20% 增加的补贴），要求吴先生 15 日内腾房交付。

吴先生对补偿决定不服，委托天津圣运律师团队向无锡市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销征收补偿决定。天津圣运律师团队接手后，从四个维度展开论证：一是评估报告对房屋市场价值的认定是否正确；二是装潢、附属物评估是否因未入户查勘而存在偏差；三是房屋面积、性质的认定是否合法；四是补偿方式的选择是否符合被征收人意愿。天津圣运律师团队提交了征收决定、评估报告、补偿决定、协商笔录等全套证据材料。

二、评估报告有误，补偿决定就站不住脚

天津圣运律师团队分析，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估报告是征收补偿决定的核心依据，评估报告有误，补偿决定必然受影响。

本案中，法院经审理认定评估报告存在以下问题：第一，评估报告对房屋市场价值的评估结论有误，评估时点和比较案例的选取存在问题，不能客观反映房屋的市场价值；第二，因吴先生拒绝入户查勘，装潢和附属物评估参照了 2021 年另一家评估公司的入户评估结果，实际入户后应按实调整；第三，土地使用权面积按房屋登记面积除以 2 得出 74.86 平方米，依据并不充分，如因此造成房屋价值较大差异，有悖征收公平性；第四，搭建面积需重新入户查勘确定。

天津圣运律师团队指出，关于补偿方式，《征补条例》第二十一条规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，征收部门虽然提供了两种补偿方式，但吴先生未在规定期限内选择，最终补偿决定选择了货币补偿，而这与吴先生在协商笔录中的表述不符，应在重新作出补偿决定时予以考虑。天津圣运律师事务所提示，征地拆迁中，补偿方式选择权是被征收人的法定权利，征收方不能变相剥夺。

天津圣运律师团队强调，很多被征收人以为对评估报告不满意只能申请复核评估、专家鉴定，其实在起诉征收补偿决定时，法院会对评估报告的合法性进行审查。如果评估报告存在评估机构选定违法、评估时点错误、比较案例选取不当、未依法入户查勘等问题，法院可以否定评估报告的证据效力，进而撤销补偿决定。天津圣运律师事务所建议，被征收人收到评估报告后，要仔细审查评估机构是否合法选定、评估方法是否适当、评估结果是否符合周边市场价格，有问题的及时咨询专业拆迁律师。

三、法院判决：撤销征收补偿决定

法院经审理认为，无锡市相关部门具有作出征收补偿决定的职权，评估机构选定程序合法，补偿决定的作出程序也符合规定。但是，评估报告对房屋市场价值的评估结论有误，不能作为认定房屋补偿价值的依据。无锡市相关部门依据该评估报告作出征收补偿决定，主要证据不足。吴先生要求撤销补偿决定的诉讼请求，依法应予支持。依照《行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决撤销无锡市相关部门 2023 年 12 月 6 日作出的国有土地上房屋征收补偿决定书。

天津圣运律师团队提示，撤销补偿决定并不意味着维权结束，征收方会重新组织评估、重新作出补偿决定。被征收人要利用重新评估的机会，积极配合入户查勘，提供房屋的相关证据材料，争取合理的评估结果。天津圣运律师事务所建议，在重新评估阶段，更需要专业拆迁律师的介入，确保评估机构选定合法、评估方法适当、评估结果公平合理。作为一家专注征地拆迁的拆迁律所，天津圣运律师事务所会全程跟进重新评估和补偿决定作出的全过程，帮助被征收人争取合理的拆迁补偿。

行动导向：对评估报告和补偿决定不满意，记住三步

1. 收到评估报告先审查。重点看评估机构是否经合法程序选定、评估时点是否为征收决定公告之日、评估方法是否适当、评估结果是否符合周边类似房地产市场价格。征地拆迁中，评估报告直接决定拆迁补偿数额。
2. 法定程序及时走。对评估报告不满意的，在收到报告之日起 10 日内向评估机构申请复核评估；对复核结果不满意的，向评估专家委员会申请鉴定。同时注意保留全部书面材料。建议尽早咨询专业拆迁律师。
3. 起诉补偿决定一并质疑评估。收到征收补偿决定后，在 6 个月内提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，并在诉讼中一并质疑评估报告的合法性。评估报告被否定，补偿决定也会被撤销。拆迁维权要善用每一个法定程序节点。

FAQ

Q1：对评估报告不满意，只能申请复核吗？ A：不是。对评估报告不满意，可以先申请复核评估，对复核结果不满意可以申请专家鉴定。同时，在起诉征收补偿决定时，法院也会对评估报告的合法性进行审查。如果评估报告存在违法问题，法院可以否定其证据效力。天津圣运律师团队可协助评估报告审查。

Q2：评估机构是征收方指定的，评估结果能公正吗？ A：根据规定，评估机构应由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。如果评估机构选定程序违法，评估报告不能作为补偿依据。被征收人要注意审查评估机构选定是否合法，有疑问的及时联系拆迁律所。

Q3：补偿决定被撤销后，征收方会重新给补偿吗？ A：会。补偿决定被撤销后，征收方应当重新组织评估、重新作出补偿决定。被征收人要利用重新评估的机会积极配合，提供相关证据，争取更合理的评估结果和征收补偿。

Q4：我拒绝评估机构入户查勘，会影响评估结果吗？ A：会。如果被征收人拒绝入户查勘，评估机构可能参照其他评估结果或采用外围评估方式，这可能导致评估结果偏低。建议被征收人在评估机构入户时予以配合，同时对入户过程进行录像记录，保障自身权益。

文末提示

国有土地上房屋征收中，评估报告是确定征收补偿数额的核心依据，评估报告的合法性直接关系到被征收人能否获得合理的拆迁补偿。天津圣运律师团队建议，被征收人收到评估报告后，要仔细审查评估机构选定程序、评估时点、评估方法和评估结果，有问题的及时申请复核评估或专家鉴定。收到征收补偿决定后，对补偿结果不满意的，要在 6 个月内提起行政诉讼，在诉讼中一并质疑评估报告的合法性。天津圣运律师事务所长期面向全国办理征地拆迁案件，作为一家经验丰富的拆迁律所，天津圣运律师事务所熟悉评估报告审查和补偿决定诉讼的全流程，能够帮助被征收人识别评估中的违法点，通过拆迁维权争取合理的征收补偿。了解更多拆迁政策和拆迁维权知识，可关注公众号：天津圣运律所。

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