在征地拆迁实践中，选择产权调换的被征收人最担心的一件事，就是安置房迟迟不动工、甚至烂尾，自己在外过渡多年却始终等不到新家。天津圣运律师事务所作为专业拆迁律所，在征地拆迁领域处理过大量此类纠纷，深知安置房烂尾给被征收人带来的困境。天津圣运律师团队指出，安置房烂尾并非无解，被征收人在符合条件的情况下，完全可以依法要求改为货币补偿，通过拆迁维权拿回属于自己的征收补偿。

 

很多被征收人在签补偿协议时，出于 "房子比钱保值" 的考虑选择了产权调换，约定了安置房的位置、面积和交付时间。但几年过去，安置房地块要么杂草丛生没动工，要么建到一半停工烂尾，过渡费也停发，被征收人进退两难。找征收方，对方说 "开发商的问题我们也没办法"；找开发商，对方说 "资金紧张再等等"。这种情况下，被征收人难道只能无限期等下去吗？天津圣运律师团队的答案是：不能。拆迁律师可以帮助被征收人依法主张变更补偿方式，从产权调换改为货币补偿，一次性拿到拆迁补偿款。

一、什么情况下可以要求改为货币补偿？

天津圣运律师事务所总结，被征收人要求将安置房改为货币补偿，通常需要满足以下条件：

一是征收方构成根本违约。补偿协议中约定了安置房交付期限，征收方逾期未交付，且经催告后在合理期限内仍无法交付，或者安置房项目已经烂尾、客观上无法继续建设，导致被征收人签订协议的目的无法实现。这种情况下，被征收人有权依据民法典的规定，主张解除协议中的产权调换条款，要求改为货币补偿。天津圣运律师团队指出，这是征地拆迁中常见的拆迁维权路径。

二是安置房存在重大质量问题或规划变更。如果安置房建成后存在严重质量问题无法居住，或者征收方擅自变更安置房位置、户型、面积，导致不符合协议约定，被征收人也可以拒绝接收安置房，要求改为货币补偿。拆迁律师会根据具体情况，帮助被征收人判断是否构成根本违约。

三是双方协商一致变更。即使不满足法定解除条件，被征收人也可以与征收方协商，将产权调换变更为货币补偿。但实践中征收方往往不愿意变更，因为货币补偿需要一次性支付大额资金。天津圣运律所建议，协商不成时，应及时通过法律途径主张权利。

 

二、要求改为货币补偿的法律依据是什么？

天津圣运律师团队指出，被征收人要求改为货币补偿，主要有以下法律依据：

一是民法典合同编的根本违约解除规则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。安置房烂尾、长期无法交付，属于典型的根本违约，被征收人可以解除产权调换条款，要求按照协议约定的房屋价值支付货币补偿。天津圣运律师事务所在征地拆迁案件中多次运用这一规则，为当事人争取到了合理的征收补偿。

二是国有土地上房屋征收与补偿条例的选择权保障。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。虽然被征收人当初选择了产权调换，但在征收方无法履行交付义务的情况下，被征收人的补偿选择权应当得到保障，有权要求变更为货币补偿。拆迁律师会依据拆迁政策和当地规定，为当事人制定具体的维权方案。

三是行政协议的履行规则。征收补偿协议属于行政协议，行政机关应当依法履行。行政机关不依法履行、未按照约定履行协议的，人民法院可以判决行政机关承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。天津圣运律所提醒，被征收人可以起诉要求征收方履行货币补偿义务。

 

三、被征收人具体该怎么操作？

天津圣运律师团队总结了三步操作指南：

第一步：收集证据。整理补偿协议、安置房交付期限约定、过渡费发放记录、安置房现场照片视频、与征收方的沟通记录等，证明征收方逾期未交付安置房的事实。天津圣运律师事务所建议，证据越完整，拆迁维权的成功率越高。

第二步：书面催告。向征收方发送书面催告函，要求其在合理期限内交付安置房或说明情况，并保留送达凭证。催告是主张根本违约的前置程序，拆迁律师会指导被征收人规范操作。

第三步：提起诉讼。催告无效后，向法院提起行政诉讼，请求解除产权调换条款，判令征收方按照安置房市场价值支付货币补偿，并支付逾期过渡费、违约金等损失。天津圣运律所在征地拆迁案件中经验丰富，能够为当事人提供专业的拆迁维权服务，帮助当事人拿到合理的拆迁补偿。

 

需要注意的是，安置房价值的计算时点很关键。天津圣运律师团队指出，应当按照起诉时周边类似房屋的市场价格计算，而不是按照几年前征收时的评估价格，这样才能充分保障被征收人的征收补偿权益。如果按照旧价格计算，被征收人可能根本买不起同地段的房子。拆迁律师会根据拆迁政策和当地市场行情，为当事人主张合理的补偿标准。

 

FAQ

Q1：安置房只是延期了几个月，也能要求改货币补偿吗？

一般不能。短暂延期不构成根本违约，被征收人可以要求征收方支付超期过渡费，但不能直接要求改为货币补偿。只有延期时间较长、经催告仍无法交付，或者项目已经烂尾客观上无法交付，才构成根本违约。天津圣运律师事务所建议，遇到安置房延期，先咨询专业拆迁律师，判断是否达到变更补偿方式的条件。

Q2：要求改为货币补偿，补偿标准按什么时候的价格算？

应当按照起诉时周边类似房地产的市场价格计算，而不是按照征收时的评估价格。因为征收方违约导致被征收人多年拿不到房，期间房价上涨的损失应当由违约方承担。天津圣运律师团队在征地拆迁案件中，会申请评估机构按照当前市场价格评估，为当事人争取合理的征收补偿。

Q3：安置房烂尾了，我能直接找开发商要钱吗？

不能。补偿协议是被征收人和征收方签的，开发商不是协议当事人。被征收人应当向征收方主张权利，要求征收方承担违约责任，再由征收方向开发商追偿。天津圣运律所提醒，找错对象会浪费时间和精力，建议委托专业拆迁律师，准确认定被告主体，通过拆迁维权维护自身的征收补偿权益。

Q4：已经入住安置房了，但房产证一直办不下来，能要求改货币补偿吗？

一般不能。已经实际入住说明安置房已经交付，合同目的基本实现，房产证办理问题属于后续履行瑕疵，可以要求征收方协助办理并承担逾期办证的违约责任，但不构成根本违约，不能要求改为货币补偿。天津圣运律师事务所建议，遇到此类问题，咨询专业拆迁律师，依据拆迁政策主张相应的违约责任。

 

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