在江苏省无锡市江阴，吴先生的一套 149.72 平米的房屋面临征收。征收方作出的征收补偿决定给出的补偿金额是 311 万元，但吴先生发现，这份补偿决定所依据的评估报告，从一开始就问题重重 —— 初步评估结果没公示、没告知复核权利、评估基准价也有问题。

一、149 平米房屋补偿 311 万，评估报告暗藏猫腻

吴先生在无锡市江阴有一套合法住宅，面积 149.72 平米。2023 年，因项目建设需要，房屋被纳入国有土地上房屋征收范围。

征收方委托评估机构对房屋进行评估，随后作出征收补偿决定，补偿金额约 311 万元。吴先生认为补偿标准偏低，仔细审查后发现了评估程序中的多处问题：

第一，评估机构作出初步评估结果后，没有依法在征收范围内向被征收人公示，剥夺了被征收人的知情权和异议权。

第二，评估报告送达时，没有告知吴先生有申请复核评估的权利，也没有告知复核的期限和途径。

第三，评估采用的基准价存在问题。经专家委员会鉴定，评估报告中的基准价评估需要调整，说明原评估结果缺乏客观性。

吴先生不服征收补偿决定，委托天津圣运律师事务所提起诉讼。

二、天津圣运律师团队：评估程序违法，补偿决定应撤销

天津圣运律师团队介入后，从评估程序入手，系统论证了征收补偿决定的违法性：

第一，初步评估结果必须公示。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师进行现场说明解释。本案中未履行公示程序，属于程序违法。

第二，必须告知复核权。 评估报告送达时，应当告知被征收人对评估结果有异议的，可以在收到报告之日起 10 日内申请复核评估。未告知复核权的，剥夺了被征收人的法定救济权利。

第三，评估基准价应客观公正。 房屋征收评估价值应当以评估时点类似房地产的市场价格为准。本案中评估基准价经专家委员会鉴定认为需要调整，说明原评估结果不能客观反映房屋市场价值。

第四，评估报告违法，补偿决定失去依据。 征收补偿决定以违法的评估报告为依据，属于主要证据不足，依法应予撤销。

无锡市中级人民法院经审理，采纳了天津圣运律师团队的代理意见，判决撤销征收补偿决定。

三、收到评估报告，记住三个审查要点

1. 看有没有公示初步结果。 初步评估结果公示是法定程序，没公示的，评估报告程序违法，可以此为由申请复核或起诉。
2. 看有没有告知复核权。 收到评估报告后 10 日内可以申请复核评估，这是法定权利。没告知的，视为剥夺救济权。
3. 看补偿标准是否合理。 对比周边类似房地产的市场价格，如果评估价明显偏低，要及时申请复核。对复核结果不服的，还可以向评估专家委员会申请鉴定。

FAQ

Q1：评估机构是怎么选的？我能自己选吗？ 评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。如果征收方直接指定评估机构，程序不合法。建议被征收人积极参与评估机构选定过程，保留相关证据。

Q2：对评估结果不满意怎么办？ 收到评估报告之日起 10 日内，向评估机构申请复核评估。对复核结果不服的，自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对鉴定结果仍有异议的，可以在征收补偿决定作出后依法提起行政诉讼。

Q3：征收补偿决定被撤销后，会重新评估吗？ 会。征收补偿决定被撤销后，征收方应当依法重新履行评估程序，包括公示初步结果、告知复核权等，然后根据新的评估结果重新作出征收补偿决定。天津圣运律师事务所会全程跟进，确保重新评估程序合法、结果公正。

文末提示

评估报告是征收补偿决定的核心依据，评估程序违法直接导致补偿决定违法。被征收人收到评估报告后，不要只看补偿金额，更要审查评估程序是否合法。天津圣运律师事务所面向全国办理征地拆迁案件，团队中有熟悉房地产评估的专业拆迁律师，能从评估程序、评估方法、基准价选取等方面全面审查，帮助被征收人争取合理的征收补偿。

本页面仅用于律师办案作用系依据裁判文书及办案过程客观陈述，个案结果因案情而异，不构成任何形式的结果承诺。

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