在江西省抚州市，70 多岁的熊先生遇到了棚户区改造。房子住了大半辈子，突然面临征收。可熊先生仔细一看发现，自家房屋所在土地明明是集体土地，征收方却套用国有土地上房屋征收程序，直接由县政府作出征收补偿决定。这程序，从根上就错了。

一、78 岁老人的房子，棚改征收程序出错

熊先生出生于 1947 年，在抚州市某县有一套合法住宅，已居住数十年。2023 年，当地启动棚户区改造项目，熊先生的房屋被纳入征收范围。

征收方依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590 号令），由县政府作出房屋征收决定和征收补偿决定。但熊先生的房屋所在土地性质为集体土地，从未有过省级以上人民政府批准的征地批复，也没有办理集体土地转国有土地的手续。

也就是说，征收集体土地上的房屋，却套用了国有土地上房屋征收的程序，这在法律上是行不通的。

此外，评估程序也存在问题：评估机构选定不透明，初步评估结果未公示，评估报告未依法送达，熊先生的复核权被剥夺。

熊先生不服征收补偿决定，委托天津圣运律师事务所提起诉讼。

二、天津圣运律师团队：土地性质不同，征收程序完全不同

天津圣运律师团队介入后，核心抓住了 "土地性质混淆" 这个根本性违法点：

第一，集体土地征收必须有征地批复。 根据《土地管理法》规定，征收集体土地必须经省级以上人民政府批准，取得征地批复后才能实施征收。本案中没有合法的征地批复，征收前提不成立。

第二，不能套用国有土地征收程序。 集体土地征收和国有土地上房屋征收是两套完全不同的法律程序。集体土地征收适用《土地管理法》，由省级以上政府审批；国有土地上房屋征收适用 590 号令，由市县级政府决定。两者不能混用。

第三，套用国有程序是为了规避审批。 征收方之所以混淆土地性质，是因为集体土地征收审批层级高、程序严格，而国有土地上房屋征收由县级政府自己就能决定。套用国有程序，实质上是规避了上级审批和监督，降低了征收门槛。

第四，评估程序同样违法。 即便按国有土地程序，评估机构选定、初步结果公示、报告送达、告知复核权等程序也必须履行。本案中这些程序均存在瑕疵。

抚州市中级人民法院经审理，采纳了天津圣运律师团队的代理意见，判决撤销县政府作出的征收补偿决定。

三、棚改征收，先搞清三件事

1. 先查土地性质。 到自然资源部门查询自家房屋所在土地是集体土地还是国有土地。集体土地征收必须有省级以上政府的征地批复，没有批文的征收就是违法征地。
2. 再看征收程序。 集体土地征收走《土地管理法》程序，国有土地上房屋征收走 590 号令程序。程序混用的，征收决定和补偿决定都可能被撤销。
3. 评估程序要盯紧。 不管哪种程序，评估机构选定、初步结果公示、报告送达、告知复核权都是法定要求。程序不合法的评估报告不能作为补偿依据。

FAQ

Q1：怎么查自己家土地是集体还是国有？ 可以持身份证和房产证到当地不动产登记中心或自然资源局查询土地权属信息。也可以申请政府信息公开，要求公开涉案土地的性质和征收批文。天津圣运律师事务所会指导当事人通过信息公开获取关键证据。

Q2：集体土地上的房屋拆迁，补偿标准怎么算？ 集体土地征收补偿包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿费、其他地上附着物和青苗补偿费等。其中农村村民住宅补偿，应当保障被征地农民居住权，补偿标准不低于重置成新价，有条件的地方可以安排宅基地重建或提供安置房。具体标准参照当地征地区片综合地价。

Q3：棚改项目一定是公共利益吗？ 不一定。棚户区改造一般属于公共利益范畴，但实践中有些项目打着棚改旗号进行商业开发。被征收人可以通过信息公开查询项目审批文件，审查项目是否真正符合公共利益需要。

文末提示

棚户区改造是征地拆迁的高发领域，也是程序违法的重灾区。混淆土地性质、套用简易程序、评估走过场等问题屡见不鲜。被征收人遇到棚改征收，不要只看补偿金额，更要审查征收程序是否合法。天津圣运律师事务所面向全国办理棚改征收维权案件，熟悉各地拆迁政策和征收补偿标准，能从程序和实体两个层面为被征收人争取合理补偿。

本页面仅用于律师办案作用系依据裁判文书及办案过程客观陈述，个案结果因案情而异，不构成任何形式的结果承诺。

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