——天津圣运律师代理房屋征收补偿决定二审案：顾先生早年从镇企业办公室处购买了原米油厂的国有土地及房屋，后该地块被纳入征收范围。征收部门作出的补偿决定中，将原告已经转让给他人的房屋面积全部计入原告名下，既损害了第三人合法权益，又未保障第三人的异议和诉讼权利。一审法院判决驳回原告诉讼请求后，天津圣运律师代理提起上诉。合肥市中级人民法院经审理认为，补偿决定认定事实不清、损害第三人权益，二审判决撤销一审判决，撤销征收补偿决定，并责令重新调查后予以重作。
胜案结果
安徽省合肥市中级人民法院作出行政判决书（（2025）皖01行终×号），经审理认为：
关于补偿权利主体，该补偿决定虽系对被征收人顾先生作出，但补偿决定中同时载明"建筑物登记面积2735.44㎡（含被征收人私自转让给胡某早、胡某、黄某荣、程某梅四人的房屋面积）"。
在胡某早等四人未承诺将其所涉补偿权益由顾先生代为行使的情况下，某区管委会在补偿决定中将该四人所涉补偿权益归于顾先生，损害了胡某早等四人合法权益，且未保障该四人对补偿决定所涉补偿权益相关异议权和提起复议及起诉的权利，明显违法，依法应予撤销。
关于补偿事项，补偿决定中涉及土地补偿款、建筑物补偿、构筑物及附属物补偿及苗木补偿四项内容。建筑物补偿评估中所涉房屋面积认定，房屋面积合计为2584.97平方米，而纳入评估范围的房屋面积为2735.44平方米。虽然实际补偿房屋面积多于丈量面积，但该处补偿面积来源不明，且其中含胡某早等四人的房屋面积，却未经该四人认可。
因此在重新作出补偿决定时应分别对上述四人及顾先生的房屋面积进行计算，并对所涉相关附属物进行调查核实后作出补偿认定。
综上，案涉补偿决定未查清相关权利主体，认定事实不清、作出依据不足，依法应予撤销。一审判决予以维持，本院予以纠正。
最终，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥某技术产业开发区人民法院（2024）皖0191行初X号行政判决；
二、撤销合肥某技术产业开发区管理委员会于2023年7月4日作出的《房屋征收补偿决定书》（高征偿字[2023]第73号），并责令其重新调查后予以重作。
一、二审案件诉讼费用合计100元，由被上诉人合肥某开发区管理委员会负担。
本判决为终审判决。
案件基本信息
上诉人（原审原告）：顾先生
被上诉人（原审被告）：某开发区管理委员会
委托诉讼代理人：天津圣运律师事务所律师
涉案地点：安徽省合肥市某区
案件类型：行政诉讼（房屋征收补偿决定）
案号：（2025）皖01行终×号
代理律师：天津圣运律师
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院
判决时间：2025年5月
一、案件背景：早年购买乡镇企业房产，后被纳入征收范围
顾先生系安徽省合肥市某区居民。早在1997年，顾先生与案外人一起，从南岗镇企业办公室处共同出资购买了原城西桥乡米油厂的房地产。
案涉房屋系顾先生与杨自付于1997年12月20日从南岗镇企业办公室处共同出资购买，原为城西桥乡米油厂，国有土地使用证为肥西国用（1998）字第13126号，使用权类型为历史用地，土地使用权面积为2647.1平方米，土地用途为生产、办公和住宿。
购买后，二人在米油厂约中间位置设置围墙隔断，围墙南边的房屋归杨自付，围墙北边的房屋归顾先生。
2022年2月，某开发区发布房屋征收决定，顾先生的房屋在征收范围内。
二、征收部门进行丈量登记，原告对第三人登记有异议
2022年2月19日至20日，某区征迁部门工作人员分别对顾先生及第三人杨兵（杨自付之子，已病故）的案涉房屋及附属物等进行了丈量登记，并经顾先生及第三人杨兵签字确认。
因顾先生对第三人杨兵的房屋登记存在异议，未在搬迁期限内移交自身的案涉房屋，也未与被告签订征收补偿安置协议。
2022年8月23日，原告向被告提出履责申请，请求被告依法履行征收补偿职责。因被告未予回复，为此，原告提起行政诉讼。
合肥市中级人民法院判决责令被告某区管委会在判决生效之日起60日内对原告顾先生的房屋及附属物作出征收补偿决定。
三、补偿决定作出后，原告不服提起诉讼
被告某区管委会于2023年7月4日作出高征偿字[2023]第X号《房屋征收补偿决定书》，原告不服，遂向合肥市人民政府提出行政复议。
后某管委会根据复议结果，通过抽签方式抽取安徽开诚房地产土地资产评估咨询有限公司对其案涉房屋进行评估。
2023年11月21日，该评估公司出具《房地产估价报告》，最终评估的土地价格为520155元、房屋为2726095元、附属物及构筑物为227955元、苗木10700元，合计3484905元。
被告某区管委会于2023年12月5日依法作出案涉房屋征收补偿决定，原告不服诉至法院，请求：
一、依法撤销被告作出的《房屋征收补偿决定书》（高征偿字[2023]第73号），并责令其依法限期重新作出补偿决定；
二、本案诉讼费用由被告承担。
四、一审败诉：法院判决驳回原告诉讼请求
一审法院经审理认为，本案中，因本案原告顾先生所建房屋无合法有效证件，结合航拍图、村委会出具的相关证明、原告顾先生及案外人杨兵所提供的案涉房屋权属状况材料，被告对案涉房屋调查过程中已对原告的房屋及附属物进行丈量登记，原告顾先生对自身房屋的丈量登记表及附属物登记表予以签字确认。
关于评估机构选取问题，因原告未在通知的时间参与评估机构的选取，故被告依据相关规定，通过抽签的方式抽取评估机构对案涉房屋进行评估。
被告本着尊重历史的原则，对案涉房屋按照无照房屋进行评估并对案涉房屋价值给予货币化补偿，已最大化保障了原告的合法权益。
关于停产停业损失，原告未提供相关证据证明上述损失，且案涉房屋属于无证照房屋，故原告上述主张无事实和法律依据，依法不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告顾先生的诉讼请求。
五、天津圣运律师介入：提起上诉，指出补偿决定多处违法
一审败诉后，顾先生找到了天津圣运律师。
天津圣运律师接受委托后，对案件进行了全面梳理，仔细审阅了征收决定、补偿方案、丈量登记表、评估报告、补偿决定书等全部材料。
天津圣运律师认为，一审判决认定事实不清、确认的证据有误，案涉补偿决定存在多处违法：
第一，被上诉人对房屋面积基础数据认定有误，并且部分内容有遗漏。上诉人与杨某、杨某、叶某三人本身就案涉土地存在权属争议，但被上诉人将案涉国有土地上的建筑物部分大量登记的权属登记在杨某、杨某、叶某三个人名下，这是严重违法的行政行为，直接侵害了上诉人在该土地和房屋上所享有的合法补偿权利。
第二，被上诉人对面积测量有误。丈量登记表中统计的总面积与最终补偿决定中的面积不一致，且其中混入了其他被征收人的登记数据。
第三，被上诉人对于附属物登记表中缺失了对上诉人房屋内用于经营的大米机械全套设备以及油脂加工设备等统计。
第四，上诉人提交了两个公司的营业执照，且这两个公司是在案涉房屋内进行实际经营的，基于公司的客观经营行为，被上诉人应该予以适当停产、停业损失的补偿。
第五，被上诉人征收补偿方案的公告征求意见期限及张贴均违反法律规定。
第六，被上诉人选取评估机构的程序及送达评估报告程序违法，评估报告作出的程序和实体违法。
第七，《房屋征收补偿决定书》作出程序和实体违法，应当予以撤销。
天津圣运律师代理顾先生，依法向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉，请求：
撤销合肥某技术产业开发区人民法院作出的（2024）皖0191行初X号行政判决，将本案发回重审或依法改判；
本案诉讼费用由被上诉人承担。
六、二审法院审理：补偿决定损害第三人权益，依法应予撤销
安徽省合肥市中级人民法院依法组成合议庭，对本案进行了审理。
二审法院认为，上诉人顾先生起诉要求撤销被上诉人某区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》，本案应对补偿决定所涉权利人及补偿事项有无依据等进行合法性审查。
关于补偿权利主体，二审法院认为：
该补偿决定虽系对被征收人顾先生作出，但补偿决定中同时载明"建筑物登记面积2735.44㎡（含被征收人私自转让给胡某、胡某、黄某、程某四人的房屋面积）"。
结合某区管委会提交的合肥市房屋征迁丈量登记表中备注关于胡某、胡某、黄某、程某四人的房屋面积及征迁附属物（构筑物）登记表中关于胡某、胡某、黄某、程某作为被征收人的权利记载，二审审理期间顾先生亦对其将部分房屋转让给上述四人的事实予以认可。
综上可知案涉征收补偿决定所涉权利人系胡某、胡某、黄某、程某及顾先生五人。在胡某、胡某、黄某、程某未承诺将其所涉补偿权益由顾先生代为行使的情况下，某区管委会在补偿决定中将该四人所涉补偿权益归于顾先生，损害了胡某、胡某、黄某、程某合法权益，且未保障该四人对补偿决定所涉补偿权益相关异议权和提起复议及起诉的权利，明显违法，依法应予撤销。
关于补偿事项，二审法院认为：
补偿决定中涉及土地补偿款、建筑物补偿、构筑物及附属物补偿及苗木补偿四项内容，该部分损失的认定系依据案涉评估报告中对上述项目评估结论。
建筑物补偿评估中所涉房屋面积认定，合肥市房屋征迁丈量登记表（四张）显示房屋面积合计为2584.97平方米，而纳入评估范围的房屋面积为2735.44平方米，虽然实际补偿房屋面积多于丈量面积，但该处补偿面积来源不明，且其中含胡家早、胡彪、黄厚荣、程庆梅四人的房屋面积，却未经该四人认可。
因此在重新作出补偿决定时应分别对上述四人及顾先生的房屋面积进行计算，并对所涉相关附属物进行调查核实后作出补偿认定。
综上，案涉补偿决定未查清相关权利主体，认定事实不清、作出依据不足，依法应予撤销。一审判决予以维持，本院予以纠正。
七、律师点评：征收补偿决定不能把别人的权益算到一个人名下
天津圣运律师认为，在房屋征收过程中，征收部门作出的补偿决定，必须把权利主体搞清楚。
很多时候，被征收人可能把自己的房屋转让给了别人，或者一块地上有多个权利人。这时候，征收部门不能图省事，把所有人的补偿都算到一个人头上。
本案就是这样一起典型的案件。
顾先生早年购买了原米油厂的房地产，后来又把部分房屋转让给了胡家早等四人。征收的时候，征收部门图省事，直接把全部房屋面积都算到顾先生一个人头上，作出了补偿决定。
一审法院没有发现这个问题，判决驳回了顾先生的诉讼请求。
天津圣运律师介入后，二审法院成功纠正了一审判决的错误，撤销了补偿决定，责令重新作出。
这提醒广大被征收人：
第一，征收补偿决定必须查清权利主体。如果一块地上有多个权利人，或者被征收人已经把房屋转让给了别人，征收部门应当分别对各个权利人进行补偿，不能把所有人的权益都算到一个人头上。
第二，把别人的权益算到一个人名下，不仅损害了实际权利人的合法权益，也剥夺了实际权利人对补偿决定提出异议、申请复议、提起诉讼的权利。这样的补偿决定是违法的。
第三，如果你对征收补偿决定不满意，不要轻易放弃。即使一审败诉了，还可以通过上诉维权。
如果您也遇到了征收补偿决定认定事实不清、权利主体搞错、补偿面积有异议等问题，不妨联系天津圣运律师，让专业的人帮您维护合法权益。
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