天津圣运胜案：未登记建筑认定公示程序违法复议确认区政府行为违法

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——圣运律师代理行政复议案：某科技公司厂房遇征收，区政府对征收范围内未登记建筑作出认定意见，但无法证明公示时间不少于7日。天津圣运律师代理提起行政复议，市政府经审理认定被申请人公示程序违法，确认区政府作出的未登记建筑认定处理意见违法

胜案结果

南京市人民政府作出行政复议决定书，经审理认为，被申请人某区政府具有对案涉项目征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理的法定职权，其作出的认定意见内容并无不当。但根据相关规定，未登记建筑认定意见应当在征收现场范围内进行公示，公示期不少于7日。被申请人提供的证据材料仅能证明在2023年4月24日当日进行了公示，无法证明公示时间不少于7日，应当承担举证不能的法律后果，公示程序违法。

最终，复议机关依法决定：

确认被申请人某区政府2023年4月24日作出的《某分区涉及国有土地上房屋征收未登记建筑的调查、认定和处理意见》违法。

申请人如不服本行政复议决定，可以自收到《行政复议决定书》之日起15日内，依法向南京市中级人民法院提起行政诉讼。

案件基本信息

申请人：某科技发展有限公司
被申请人：某区人民政府
申请人委托诉讼代理人：天津圣运律师事务所律师
涉案地点：江苏省南京市
案件类型：行政复议（国有土地上房屋征收未登记建筑认定）
案号：〔2025〕宁行复第×号
代理律师：天津圣运律师事务所律师
复议机关：南京市人民政府
复议决定时间：2025年4月

一、案件背景：企业厂房遇征收，未登记建筑认定关乎重大补偿权益

某科技公司系南京一家科技企业，在当地拥有一处厂房，总建筑面积上万平方米，其中包含部分未经登记的建筑。

因某经济适用房项目建设需要，该企业厂房被纳入征收范围。

征收项目涉及企业3家，房屋总建筑面积近4万平方米，其中未经登记建筑面积近2800平方米。某科技公司的未经登记建筑面积约1979.38平方米，在整个项目中占比不小。

对于企业而言，未登记建筑的认定结果直接关系到补偿金额的多少——如果被认定为违法建筑，就可能不予补偿；如果认定为合法建筑或历史遗留建筑，就可以获得相应的补偿。

二、天津圣运律师介入：企业委托专业律师，依法维护征收补偿权益

发现厂房被纳入征收范围后，某科技公司高度重视，经过多方考察和比较，决定委托天津圣运律师代理本案，通过法律途径维护企业的合法征收补偿权益。

接受委托后，天津圣运律师首先梳理了案件脉络：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

天津圣运律师指出，未登记建筑的认定，直接决定了企业能拿到多少补偿，是征收补偿中的关键环节。行政机关在作出认定时，必须严格按照法定程序进行，包括调查、认定、公示等各个环节。

三、区政府作出未登记建筑认定意见：未经登记建筑按重置价评估补偿

被申请人某区政府组织该区城建局、房产局、城管局、规划资源分局等相关部门，对案涉征收范围内未登记房屋开展调查。区房屋征收部门委托第三方具有资质的机构对未登记建筑相关情况进行测绘丈量。

根据丈量机构的入户测量，征收项目涉及企业3家，房屋总建筑面积39881.47平方米，未经登记建筑面积2780.58平方米。

2023年4月24日，被申请人作出《某房屋征收未登记建筑意见》，决定对未经登记的2780.58平方米建筑，由法定程序确定的房地产评估机构按房屋重置价结合成新进行评估，补偿时扣除办理权证规费。

四、天津圣运律师代理提起行政复议：认定意见程序违法，应予撤销

某科技公司认为，区政府作出的未登记建筑认定意见，在程序和实体上都存在问题，严重影响了企业的合法补偿权益。

在天津圣运律师的代理下，某科技公司于2024年12月向南京市人民政府提起行政复议，请求撤销被申请人作出的《未登记建筑调查、认定和处理意见》。

天津圣运律师在复议中重点提出了程序方面的问题：根据相关规定，未登记建筑认定意见应当在征收现场范围内进行公示，公示期不少于7日。但被申请人是否真正依法进行了公示、公示时间是否足够，需要提供充分证据证明。

五、复议机关认定：认定意见内容无不当，但公示程序违法

南京市人民政府经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。故被申请人具有对案涉项目征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理的法定职权。

关于认定内容： 复议机关认为，被申请人组织相关部门开展调查，委托第三方测绘丈量，作出认定意见内容符合现行的征收补偿政策，内容并无不当。

关于公示程序： 复议机关重点审查了公示程序问题。根据《关于我市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定、调查和处理的指导意见》第六条规定，未登记建筑应按照下列程序和规定进行调查、认定和处理：未登记建筑认定意见由区房屋征收部门在征收现场范围内进行公示，公示期不少于7日。认定意见公示期满后，应依法给予征收补偿。

本案中，被申请人于2023年4月24日作出《某房屋征收未登记建筑意见》并在征收项目公示栏进行了公示。被申请人称该认定意见张贴后已按规定公示时间不少于7天，但被申请人提供的证据材料仅能证明在2023年4月24日当日进行了公示，无法证明公示时间不少于7日。

根据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，被申请人应承担举证不能的法律后果。

故复议机关认定，《某房屋征收未登记建筑意见》公示程序违法。

六、复议机关最终决定：确认未登记建筑认定处理意见违法

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，南京市人民政府作出行政复议决定：

确认被申请人某区政府2023年4月24日作出的《某经济适用房项目D分区涉及国有土地上房屋征收未登记建筑的调查、认定和处理意见》违法。

七、天津圣运律师案件点评：未登记建筑认定，程序合法同样重要

天津圣运律师事务所认为，本案是一起典型的国有土地上房屋征收未登记建筑认定案件，对于类似案件中企业和个人维护自身合法补偿权益具有重要的参考意义。

第一，未登记建筑认定是征收补偿中的关键环节。 实践中，很多被征收人，特别是企业，都有一些未登记的建筑——可能是历史原因形成的，可能是当初建设时手续不全，也可能是后来扩建的部分。

天津圣运律师指出，这些未登记建筑能不能获得补偿、能获得多少补偿，完全取决于行政机关的认定结果。如果被认定为违法建筑，就可能一分钱补偿都拿不到；如果被认定为合法建筑或历史遗留建筑，就可以获得相应的补偿。因此，未登记建筑的认定，直接关系到被征收人的重大财产权益。

第二，行政机关作出认定，必须严格遵守法定程序。 很多人以为，行政机关只要实体处理对了就行，程序上有点小问题无所谓。

但天津圣运律师指出，这种观点是错误的。根据行政法的基本原则，行政行为不仅要实体合法，还要程序合法。程序公正是实体公正的保障，程序违法的行政行为，即使实体内容可能有一定道理，也是违法的。

本案中，区政府作出的未登记建筑认定意见，复议机关认为内容并无不当，但仅仅因为公示程序违法——无法证明公示时间不少于7日——就被确认违法。这充分说明了程序合法的重要性。

第三，举证责任在行政机关。 很多被征收人遇到行政行为违法时，不知道该由谁来举证。根据行政复议法和行政诉讼法的规定，行政机关对自己作出的行政行为的合法性负有举证责任。如果行政机关不能提供充分证据证明自己的行为合法，就要承担不利后果。

2026-10-16 7

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