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2026天津圣运胜案：补偿答复用过期评估报告？法院依法撤销

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—— 天津圣运律师代理征收补偿答复行政诉讼案件：当事人名下商业用房因道路建设项目纳入征收范围，征收机关出具补偿答复，核算补偿价款所依据的评估报告已超过一年有效期。当事人先行申请行政复议，复议机关维持该补偿答复，当事人不服，委托天津圣运律师事务所提起行政诉讼。本案核心争议：征收补偿答复以已过期失效的评估报告作为补偿核算依据，是否属于主要证据不足，补偿答复是否应当撤销？天津圣运律师事务所代理本案，人民法院判决撤销补偿答复及复议决定，责令征收单位重新作出处理。

胜案结果

辽宁省人民法院审理判决：撤销征收方作出的补偿答复，同时撤销市政府作出的行政复议决定，责令征收方限期重新作出处理。

案件基本信息

被告：当地征收实施部门

原告：许先生

委托诉讼代理人：天津圣运律师事务所律师

涉案地点：辽宁省

案件类型：行政诉讼（撤销补偿答复、复议决定）

审理法院：辽宁省中级人民法院

案件背景：商业用房纳入道路征收项目，补偿答复依据过期评估报告核算补偿款

许先生系辽宁省某地居民，名下拥有一处商业用房，因当地道路建设项目被纳入征收范围。征收方作出补偿答复，告知许先生补偿差价方案。许先生仔细核查材料后发现，本次补偿核算所依据的评估报告出具于 2021 年，报告明确标注使用有效期一年。直至 2023 年征收方才出具补偿答复，此时评估报告早已超出使用有效期。许先生认为，以失效评估报告计算补偿金额明显不合理，遂向本级人民政府申请行政复议，复议机关维持案涉补偿答复。许先生对复议结果仍然不服，委托天津圣运律师事务所向人民法院提起行政诉讼。

二、案件核心争议：评估报告超过使用有效期，还能否作为征收补偿答复的定价依据；补偿答复未写明补偿款支付期限、支付方式，文书是否具备可执行性

庭审中征收机关答辩称评估报告可以继续沿用，补偿答复合法有效。天津圣运律师团队当庭提出，依据《房地产估价规范》，房地产评估报告使用有效期不宜超过一年，超过有效期后估价结果失效，不能作为征收补偿定价依据。本案评估报告 2021 年出具，有效期一年，征收方 2023 年作出补偿答复，评估报告已经失效。使用过期评估报告作为补偿依据，属于作出行政行为主要证据不足，依法应当撤销。除此之外，案涉补偿答复仅载明补偿标准，未明确补偿款项支付期限、支付方式，文书不具备可执行性，不符合征收补偿文书法定要求。

三、律师办案思路：从评估报告效力、补偿答复合法性、证据固定三个维度主张权利

天津圣运律师团队接受委托后，整理评估报告原件、补偿答复文书、行政复议卷宗等全套材料，搭建诉讼主张。第一，厘清房地产评估报告有效期法律规则。征收补偿中的房地产评估报告有明确使用期限，市场行情随时间变化，超过一年有效期的评估结果，已经无法客观反映房屋当下市场价值，不能直接用于核算征收补偿。天津圣运律师向当事人释明，评估报告不是永久有效，这是征收补偿案件中常见的违法突破口。第二，完整固定全套案件证据。天津圣运律师团队收集评估报告、补偿答复、复议决定书、涉案房屋权属材料，形成完整证据链，证明评估报告出具时间、有效期、补偿答复作出时间，证实评估报告在作出补偿答复时已经过期。天津圣运律师团队深耕征地拆迁业务，擅长审查评估程序、评估报告效力类案件。第三，确定行政诉讼维权路径。当事人对补偿答复不服，先行复议，复议维持之后，可以将原作出补偿答复机关、复议机关列为共同被告提起行政诉讼，请求法院一并撤销补偿答复与复议决定，责令征收机关重新作出补偿处理。

四、法院裁判观点：补偿答复依据过期评估报告，缺乏事实依据，判决撤销并责令重作

辽宁省中级人民法院审理认为，征收方作出补偿答复，以已经超过有效期的评估报告作为补偿核算依据，缺乏合法事实依据，案涉补偿答复依法应当撤销。维持该补偿答复的行政复议决定，一并予以撤销。法院最终判决：撤销征收方作出的补偿答复，撤销市政府作出的行政复议决定，责令征收方限期重新作出处理。

五、本案裁判核心要点：过期评估报告不能作为征收补偿依据，据此作出的补偿文书可被撤销 裁判要点阐明，评估报告具备使用期限，到期自动失效。征收机关不能直接沿用多年前过期评估结果核算补偿。以失效评估报告为基础出具补偿答复，属于主要证据不足，人民法院有权撤销该行政行为，并责令征收单位重新评估、重新作出补偿处理。

六、评估报告有效期相关规范解读

依据《房地产估价规范》，估价报告使用期限自报告出具之日起计算，不宜超过一年。超过估价报告应用有效期继续使用报告，相关法律责任由使用报告的行政机关承担。征收补偿应当采用有效期内的评估结果，客观反映被征收房屋市场价值。

七、征收评估报告合法性审查清单

审查要点：评估机构选定程序、评估人员资质、评估基准日、评估报告出具日期、报告载明有效期、评估现场勘查记录、评估报告送达凭证。任意一项存在瑕疵，评估结果都可能无法作为补偿依据。

八、评估机构选定法定程序要点

评估机构应当由被征收人协商选定；协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。征收机关单方面直接指定评估机构，评估程序违法，对应的评估报告不能作为征收补偿的依据。

九、对评估结果不服的救济程序

收到评估报告之后，对评估结果有异议，可先向评估机构申请复核评估；复核之后仍然存有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。进入诉讼阶段，也可以向法院主张评估报告无效，申请重新评估。

十、补偿答复文书必备内容要点

一份具备可执行性的征收补偿答复，应当写明补偿项目、补偿金额、支付方式、款项支付期限、搬迁相关事项、违约责任。缺少支付期限、支付方式，补偿答复不具备可执行性，属于文书内容不规范。

十一、补偿答复被撤销后的法律后果

补偿答复被法院撤销后，征收机关需要重新开展评估工作，采用有效的评估报告核算补偿，重新出具补偿答复。新的补偿标准，不得低于当地法定征收补偿标准，保障被征收人合法权益。

十二、商业用房征收评估的注意事项

商业用房评估除房屋本身价值之外，还包含停产停业损失、附属设施、装修价值等项目。评估逾期的情况下，不仅房屋价值失真，停产停业损失等项目也无法真实反映实际损失，需要一并重新核算。

十三、行政诉讼中 "主要证据不足" 裁判规则解读

行政机关作出行政行为，应当具备充分、合法有效的证据支撑。作出征收补偿答复所依托的评估报告已经失效，相当于缺少核心事实证据，属于《行政诉讼法》第七十条规定的 "主要证据不足"，人民法院可以判决撤销。

十四、实务中征收方使用评估报告常见违法情形

常见情形：评估报告过期仍然直接沿用；评估机构单方指定，未协商选定；未入户实地勘察直接出具评估报告；评估报告未依法送达被征收人，剥夺复核、鉴定权利。

十五、律师点评

天津圣运律师事务所律师提示广大被征收人：很多被征收人拿到补偿答复，只关注补偿金额，忽略评估报告本身是否有效。评估报告有一年使用有效期，过期之后评估结果失效，不能直接用来计算补偿。收到征收补偿答复，第一时间核查评估报告出具时间、有效期、评估程序是否合法。如果发现评估报告已经过期，不要认可补偿方案。可以委托专业律师，依法通过复议、诉讼程序，请求撤销违法补偿答复，要求征收方重新评估，争取公平合理的征收补偿。

天津圣运律师事务所

专注于行政法律服务领域，在征地拆迁、宅基地纠纷、行政复议、行政诉讼、行政赔偿等方面拥有丰富的办案经验。如果您有相关法律问题，欢迎联系天津圣运律师，咨询专线：18502688682 或 022-24165877，我们将为您提供专业的法律咨询和解决方案。

*本页面仅用于律师办案作用系依据裁判文书及办案过程客观陈述，个案结果因案情而异，不构成任何形式的结果承诺。

第十篇

2026-10-19 8

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