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天津圣运胜诉：购买村集体土地房屋后遭遇征收，征收部门绕过产权人直接与居委会签补偿协议，法院判决协议无效

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——天津圣运律师代理确认征收补偿协议无效案：张某父子早年从村委会合法购买了原预制件厂的土地及房屋，后该地块被纳入棚改征收范围。征收部门明知案涉土地房屋系原告合法购买取得，却绕过产权人，直接与原村委会签署了征收补偿协议。天津圣运律师介入后，依法向人民法院提起行政诉讼，请求确认该补偿协议无效。法院经审理认为，在转让合同未经法定程序确认无效的情况下，征收部门径行与居委会签署补偿协议，侵害了原告合法权益，符合重大且明显违法的情形，判决确认案涉征收补偿协议无效。

胜案结果

山东省冠县人民法院作出行政判决书（（2025）鲁1525行初×号），经审理认为：

关于本案是否属于行政诉讼受案范围，张某父子基于与某村委会签署的转让合同对地上物占有和使用，就房屋征收指挥部与某居民委员会签订的征收补偿协议不服提起诉讼，属于行政诉讼受案范围。

关于原告资格，张某与某居委会就案涉被征收房屋签署转让合同，并基于此占有和使用，二原告与案涉征收补偿协议的签署存在利害关系，应认定二原告具有提起本案诉讼的主体资格。

关于起诉期限，公民、法人或者其他组织起诉请求确认行政行为无效，人民法院审查认为行政行为无效的，不受起诉期限的限制。

关于案涉征收补偿协议是否存在无效事由，征收部门径行就被征收土地及地上物与某居委会签署一揽子征收补偿协议，实属不当，侵害了原告方的合法权益，符合重大且明显违法的情形，且至今该情形并未消除，案涉征收补偿协议应予确认无效。

最终，法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》相关规定，判决确认案涉《临清市青年启秀片区棚改项目征收与补偿协议》无效。

案件基本信息

原告：张某父子

被告：某市住房和城乡建设局

委托诉讼代理人：天津圣运律师事务所律师

涉案地点：山东省临清市某区

案件类型：行政诉讼（确认征收补偿协议无效）

案号：（2025）鲁1525行初×号

代理律师：天津圣运律师

审理法院：山东省冠县人民法院

判决时间：2025年

一、案件背景：早年合法购买村集体预制件厂，多年后遭遇征收

张某父子系山东省临清市某社区居民。

早在2006年，张某与案外人一起，与某村委会签订了契约，购买了某村二队预制件厂的土地及房屋。

转让范围包括：临街房屋十一间、厂房五间、小平房八间，以及梧桐树三棵、平台一宗。转让价格为549000元。

契约签订后，张某等人当天就全额支付了转让款项，村委会也交付了土地和房屋。

此后多年，张某父子一直实际占有和使用该处土地及房屋，进行生产经营活动。

二、棚改项目启动：征收部门绕过产权人直接与居委会签协议

2018年9月，临清市青年启秀片区棚改项目启动，张某父子购买的原预制件厂地块被纳入征收范围。

2020年2月29日，某居委会召开支部会议，主题为"关于收回原预制件厂房产和土地的决议"。

会议认为，原预制件厂转让问题未履行民主表决程序，且未加盖居委会公章，原转让契约应为无效协议，原预制件厂的房产和土地应归集体所有。

同日，征收指挥部与某居民委员会（原预制件厂）签署了《临清市某区棚改项目征收与补偿协议》。

协议约定：被征收房屋系工业用地（集体土地），占地面积6.6632亩，房屋性质为工业企业房屋，可享受40万元/亩的一揽子补偿政策，合计补偿款266.528万元。

三、原告才得知：自己的房子被别人签了补偿协议

张某父子一直不知道征收部门已经和居委会签了补偿协议。

直到后来，张某父子就强制拆除行为提起行政诉讼时，才在另案诉讼中得知：征收部门早在2020年2月29日就已经和某居委会签署了案涉征收补偿协议。

张某父子认为，案涉土地房屋是他们通过合法转让取得的，征收部门在征收过程中，明知案涉土地房屋系原告方合法购买取得，却绕过实际产权人，直接与某居委会签署了征收补偿协议，属于恶意串通，损害原告合法权益。

2022年9月，在多次沟通无果后，街道办事处组织人员将张某父子剩余少部分房屋进行了拆除。

为维护自身合法权益，张某父子找到了天津圣运律师。

四、天津圣运律师介入：提起行政诉讼，请求确认协议无效

天津圣运律师接受委托后，对案件进行了全面梳理。

天津圣运律师团队仔细审阅了转让契约、证人证言、征收补偿协议、相关法律文书等全部证据材料。

天津圣运律师认为：

第一，张某父子与某村委会签订的转让契约是双方真实意思表示，且已经实际履行多年。某居委会自行召开支部会议确认转让契约无效，不符合法定程序。

第二，征收部门明知案涉土地房屋系原告方合法购买取得，却绕过产权人直接与居委会签署补偿协议，侵害了原告的合法权益。

第三，请求确认行政行为无效，不受起诉期限限制。

天津圣运律师代理张某父子，依法向人民法院提起行政诉讼，请求确认案涉征收补偿协议无效。

五、被告辩称：原告不适格、起诉超期、应走民事诉讼

某市住房和城乡建设局辩称：

第一，本案起诉已超法定起诉期限。早在2018年9月启秀片区启动征收工作时，原告方就已知晓征收指挥部与某居委会签署补偿协议的情况，现在起诉要求确认协议无效，已超过六个月的法定起诉期限。

第二，原告方并非案涉房屋的所有权人及土地的使用权人，不具有本案原告的诉讼主体资格。案涉房屋为某居委会下属预制件厂的房产，相应土地和房屋均归某居委会集体所有。

第三，根据原告方提交的指挥部出具的《情况说明》，原告相应契约未履行民主表决程序，应为无效。本案系原告与某居委会之间对案涉房屋的权属及补偿安置权益归属的争议，不属于行政诉讼受案范围，应另行通过民事诉讼程序解决。

第三人也提出了类似的答辩意见。

六、法院审理：原告适格、确认无效不受期限限制、协议违法

山东省冠县人民法院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

经审理，法院归纳了四个争议焦点：

一、本案是否属于行政诉讼受案范围？

二、二原告是否具有本案原告资格？

三、二原告起诉是否超过法定起诉期限？

四、案涉征收补偿协议是否存在无效事由？

关于焦点一，法院认为，张某父子作为某居民，基于张某与某村委会签署的转让合同对地上物占有和使用，就征收补偿协议不服提起诉讼，属于行政诉讼受案范围。

关于焦点二，法院认为，在征收过程中具有原告资格的应当是征收行为的相对人或者与征收行为具有利害关系的公民。张某与某居委会就案涉被征收房屋签署转让合同，并基于此占有和使用，二原告与案涉征收补偿协议的签署存在利害关系，应认定二原告具有提起本案诉讼的主体资格。

关于焦点三，法院认为，根据司法解释规定，公民、法人或者其他组织起诉请求确认行政行为无效，人民法院审查认为行政行为无效的，不受起诉期限的限制。因此，张某父子请求确认案涉征收补偿协议无效，不受起诉期限的限制。

七、法院认定：征收部门绕过产权人签协议，属于重大且明显违法

关于焦点四，法院进行了详细论述。

法院认为，二原告主张案涉征收补偿协议无效的事由系认为签署方明知案涉土地、房屋系原告方所有，恶意串通，损害原告方的合法权益。

二原告占有使用案涉土地及地上物的依据是张某与某村委会签署的转让合同，某居委会对该合同真实性无异议，仅是认为该合同未经民主程序，自行召开支部会议即确认协议无效和地上物归属。

确认合同无效的方式包括协商、仲裁和诉讼，上述以召开支部会议确认转让合同无效的方式不符合确认合同无效的法定方式，不发生合同无效的效力。

案涉征收补偿协议是在方案规定的签署协议时间段以后，在上述支部会议召开当天签署，可见征收部门据此与某居委会签署了案涉征收补偿协议。

根据土地管理法实施条例的规定，县级以上地方人民政府确定征地补偿安置方案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。地上附着物和青苗等的补偿费用，归其所有权人所有。

在案涉转让合同未经法定程序确认无效的情况下，征收部门径行就被征收土地及地上物与某居委会签署一揽子征收补偿协议，实属不当，侵害了原告方的合法权益，符合重大且明显违法的情形，且至今该情形并未消除，案涉征收补偿协议应予确认无效。

最终，法院判决确认案涉《临清市某区棚改项目征收与补偿协议》无效。

八、律师点评：从村委会买的房子，征收时被绕过怎么办？

天津圣运律师认为，在农村集体土地征收过程中，经常会遇到这样一种情况：村民早年从村委会或村集体手里买了房子、买了地，用了很多年，等到征收的时候，征收部门却不认账，绕过实际使用人，直接和村委会签补偿协议，把补偿款给了集体。

很多被征收人以为，自己买的房子没有正式过户，就拿不到补偿。其实不是这样的。

本案中，张某父子早在2006年就和村委会签了转让契约，全额支付了款项，实际占有使用了十几年。但征收部门绕过他们，直接和居委会签了补偿协议。

天津圣运律师介入后，通过行政诉讼，成功确认了案涉征收补偿协议无效。

这提醒广大被征收人：

第一，即使是从村委会或村集体手里买的土地房屋，只要是合法取得、实际占有使用，征收时就应当得到合理补偿。征收部门不能绕过实际产权人直接和村委会签协议。

第二，村委会不能自己开个会就说早年的买卖合同无效。确认合同无效必须通过法定程序，村委会自己说了不算。

第三，如果征收部门绕过你直接和别人签了补偿协议，你可以起诉请求确认该协议无效。而且，确认行政行为无效之诉，不受起诉期限限制。

第四，很多人以为这种买卖纠纷应该去打民事官司，其实不是。征收部门和村委会签补偿协议的行为是行政行为，属于行政诉讼受案范围。

如果您也遇到了类似情况——早年从村里买的房子，征收时被绕过、补偿款给了别人，不妨联系天津圣运律师，让专业的人帮您维护合法权益。

本文为保护当事人隐私，对当事人姓名、具体村庄、街道、门牌号、完整案号及部分文书编号等信息进行了脱敏处理，法院公章相关内容已做模糊化处理。本文所涉案件事实及裁判结果以相关生效裁判文书为准。

2026-10-14 8

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